Het korte antwoord
Bij een bestaande woning kosten koper begin je met het laagste van koopsom en getaxeerde marktwaarde vóór verbouwing. Daar komen de relevante kosten bij. De gewone kosten mogen in 2026 maximaal € 470.000 zijn. Ook je lening wordt apart getoetst. Met energiebesparende voorzieningen kan de totale grens onder voorwaarden € 498.200 zijn.
Drie controles die naast elkaar bestaan
- De NHG-kostentoets. Wat kost de woning volgens de posten van NHG? Bij bestaande bouw tellen bijvoorbeeld ook verbouwingen mee die je zelf betaalt.
- De NHG-leninggrens. Hoeveel leen je in totaal? De reguliere grens is € 470.000. Extra lenen daarboven is alleen mogelijk voor EBV, tot maximaal € 498.200.
- Je maximale financiering. De bank toetst je inkomen, schulden en woningwaarde. Normaal kun je maximaal 100% van de marktwaarde lenen; voor EBV bestaat onder voorwaarden ruimte tot 106%. Een positieve NHG-kostentoets vervangt deze controles niet.
Bron: NHG Voorwaarden en normen 2026, C.2.1 en C.6.4, geraadpleegd 11 september 2026. De voorbeelden hieronder betreffen een bestaande woning kosten koper, zonder erfpacht, koperssteun of restschuld.
Vijf voorbeelden met koopsom, taxatie en eigen geld
| Situatie | Uitkomst van deze toets |
|---|---|
| Koopsom € 465.000, taxatie € 480.000, lening € 465.000; geen verbouwing | Basis € 465.000. De genoemde kosten en lening passen; overige toetsing blijft nodig. |
| Koopsom én taxatie € 490.000; € 30.000 eigen geld, lening € 460.000 | Basis € 490.000: boven de gewone kostengrens. De lagere lening lost dat niet op. |
| Koopsom € 490.000, taxatie € 470.000, lening € 470.000; geen verbouwing | Basis € 470.000. NHG kan mogelijk zijn; het verschil en bijkomende kosten moet je kunnen betalen. |
| Koopsom en taxatie € 465.000, gewone verbouwing € 10.000 uit eigen geld | Basis plus verbouwing € 475.000: boven de gewone kostengrens. |
| Koopsom en taxatie € 470.000, EBV € 20.000, lening € 490.000 | Gewone kosten € 470.000 en totaal € 490.000 passen. De bank toetst ook de marktwaarde na verbouwing, inkomen en bestemming van EBV. |
Gebruik de NHG-calculator voor deze eenvoudige kostentoets. Open de extra invoer om taxatiewaarde, gewone verbouwing, hypotheekbedrag en renteaannames apart in te vullen.
Welke kosten tellen mee?
De volledige postenlijst staat in C.2.1.1 van de voorwaarden. Naast de basiswaarde kunnen onder meer verbouwing, afkoop van erfpacht, koperssteun, meegefinancierde bijkomende kosten, restschuldfinanciering en energiebesparende voorzieningen relevant zijn. Niet elke post telt op dezelfde manier mee. Daarom is alleen koopsom plus hypotheekbedrag vergelijken onvoldoende.
Eigen geld werkt verschillend per post. Gewone verbouwing en EBV tellen in de kostentoets ook mee als je ze niet leent. Voor de posten bijkomende kosten en restschuldfinanciering telt juist alleen wat je daarvoor leent. Laat bij twijfel de volledige kostenopstelling door de geldverstrekker controleren.
Provisie betalen en eventueel meefinancieren
De borgtochtprovisie is bij aankoop 0,4% van de lening: een lening van € 350.000 geeft € 1.400 bruto provisie. Een lager leenbedrag verlaagt deze premie. Dat is een andere berekening dan de toets van woningkosten.
Meefinancieren is alleen mogelijk als alle financieringsgrenzen ruimte laten. De EBV-marge is niet bestemd voor provisie of gewone advieskosten. Wie al de volledige marktwaarde financiert, heeft doorgaans eigen geld nodig voor bijkomende kosten. Vraag om een specificatie: de aftrekbaarheid van kosten en de aftrekbaarheid van rente over een lening voor die kosten zijn afzonderlijke fiscale vragen.
Vrij op naam: bestaande bouw en nieuwbouw onderscheiden
Bij een bestaande woning vrij op naam vergelijkt NHG de taxatiewaarde met 97% van de koopsom v.o.n., volgens C.2.1.1. Dat is een specifieke rekenregel voor de kostentoets, geen korting op wat je daadwerkelijk betaalt.
Voor nieuwbouw geldt een andere lijst in C.2.2. Daar kunnen onder meer grond, bouwkosten, meerwerk en kosten om de woning geschikt te maken voor bewoning in zitten. Ook hier zijn kosten uit eigen middelen niet automatisch buiten de toets. Voor A++++ gelden aparte voorwaarden. Lees verder over NHG bij nieuwbouw.
EBV is geen algemene verhoging van je koopbudget
Een woning van € 490.000 met dezelfde taxatiewaarde wordt bij bestaande bouw niet alsnog passend door zonnepanelen toe te voegen. De gewone kosten moeten binnen € 470.000 blijven. Het bedrag daarboven is bestemd voor erkende energiebesparende voorzieningen; de totale grens is € 498.200. Zie NHG en verduurzaming voor de bestemming en documentatie.
Wat neem je mee naar je adviseur?
- Koopovereenkomst en de afspraak kosten koper of vrij op naam.
- Taxatiewaarde vóór en, bij verbouwing, na uitvoering.
- Een uitsplitsing van gewone verbouwing, EBV en bijkomende kosten.
- Het gewenste leenbedrag en welk deel je uit eigen geld betaalt.
- Eventuele erfpacht, koperssteun en restschuld, plus je inkomsten en schulden.
De NHG-voorwaarden gaan verder dan de grens. Ook eigen bewoning en kredietwaardigheid moeten voldoen. De bank bepaalt je werkelijke maximale hypotheek.
Wat betekent NHG voor jouw hypotheek?
Bespreek je mogelijkheden met een hypotheekadviseur. Je gaat naar onze externe aanvraagpartner; wij kunnen een vergoeding ontvangen.