Kort antwoord
De NHG-grens (2026: € 470.000) geldt voor het totale hypotheekbedrag, inclusief meegefinancierde kosten zoals de borgtochtprovisie en kwaliteitsverbetering — niet alleen voor de kale koopsom. De woningwaarde wordt daarbij bepaald als het laagstevan de koopsom en de getaxeerde marktwaarde. Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026 (nhg.nl).
Waarom dit onderscheid zo belangrijk is
Veel kopers gaan ervan uit dat ze NHG krijgen zolang de vraagprijs van de woning onder de grens ligt. Maar het WEW (Waarborgfonds Eigen Woningen) toetst niet de koopsom op zichzelf, maar het bedrag dat je leent. Financier je naast de woning ook bijkomende kosten mee — de borgtochtprovisie van 0,4%, advies-, taxatie- of verbouwingskosten — dan tellen die mee binnen de grens van € 470.000.
Het gevolg: een koopsom die net onder de grens ligt, kan na meefinanciering alsnog een hypotheekbedrag boven de grens opleveren. En dan is er geen NHG. Er bestaat geen gedeeltelijke NHG — je valt er volledig binnen of volledig buiten.
Koopsom, woningwaarde en hypotheekbedrag: drie begrippen
Om de vraag scherp te beantwoorden, moet je drie bedragen uit elkaar houden:
- Koopsom — de prijs die je voor de woning betaalt volgens de koopovereenkomst.
- Woningwaarde — wat het WEW als waarde hanteert: het laagste van de koopsom en de getaxeerde marktwaarde. Taxeert de woning lager dan de koopsom, dan rekent NHG met de taxatiewaarde.
- Hypotheekbedrag — het bedrag dat je daadwerkelijk leent, inclusief meegefinancierde kosten. Dit bedrag wordt aan de NHG-grens getoetst.
Rekenvoorbeeld: wanneer val je buiten NHG?
Twee kopers met een vergelijkbare woning, maar een ander resultaat — puur door hoe ze de kosten financieren.
| Situatie | Voorbeeld A (buiten NHG) | Voorbeeld B (binnen NHG) |
|---|---|---|
| Koopsom | € 465.000 | € 460.000 |
| Bijkomende kosten | Meegefinancierd (+ € 6.000) | Uit eigen geld betaald |
| Hypotheekbedrag | € 471.000 | € 460.000 |
| Onder grens € 470.000? | Nee — valt buiten NHG | Ja — binnen NHG |
Voorbeeld A:de koopsom van € 465.000 ligt onder de grens, maar door de meegefinancierde kosten komt het hypotheekbedrag op € 471.000. Dat is hoger dan € 470.000 — geen NHG.
Voorbeeld B:de koopsom is € 460.000 en de kosten worden uit eigen geld betaald. Het hypotheekbedrag blijft op € 460.000 — ruim binnen NHG.
Wil je dit voor jouw situatie doorrekenen? Gebruik de NHG-calculator.
Eigen geld inbrengen: zo blijf je onder de grens
Omdat de grens voor het hypotheekbedrag geldt en niet voor de koopsom, heb je een krachtige knop in handen: eigen geld. Door de borgtochtprovisie, kosten koper en eventuele advieskosten uit eigen middelen te betalen, verlaag je het te financieren bedrag. Zo kun je bij een koopsom die dicht tegen de grens aan zit alsnog NHG behouden.
De keerzijde: meefinancieren is vaak aantrekkelijk vanwege de fiscale aftrekbaarheid van de provisie en een lagere maandelijkse eigen inbreng. Het is een afweging tussen NHG-voordeel en liquiditeit die je het beste met een adviseur maakt.
Bestaande bouw (k.k.) versus nieuwbouw (v.o.n.)
Of je snel tegen de grens aanloopt, hangt ook af van het type woning en hoe de prijs is opgebouwd:
- Bestaande bouw — kosten koper (k.k.).Bovenop de koopsom komen overdrachtsbelasting, notaris-, advies- en taxatiekosten. Financier je die mee, dan stijgt het hypotheekbedrag fors boven de koopsom uit. Bij een koopsom rond de € 465.000 loop je dan snel tegen de grens van € 470.000 aan.
- Nieuwbouw — vrij op naam (v.o.n.). Hier zitten veel kosten al in de prijs verwerkt; er is geen overdrachtsbelasting. Het hypotheekbedrag ligt daardoor doorgaans dichter bij de koopsom, waardoor je bij dezelfde woningprijs meer ruimte houdt onder de NHG-grens.
Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026 (nhg.nl).
De EBV-grens: meer ruimte bij verduurzaming
Financier je energiebesparende voorzieningen (EBV) mee, dan geldt een verhoogde grens van € 498.200 (2026) voor het totale hypotheekbedrag. Daardoor ontstaat extra ruimte: een hypotheekbedrag dat bij de standaardgrens net te hoog zou zijn, kan met aantoonbare EBV-investeringen alsnog binnen NHG vallen.
De meergefinancierde kosten moeten aantoonbaar naar erkende EBV-maatregelen gaan — zoals zonnepanelen, isolatie, HR++-glas of een warmtepomp. Dit onderbouw je met offertes of een duurzaamheidsrapport. Lees de details op NHG en verduurzaming. Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026.
Samengevat
De NHG-grens toetst het totale hypotheekbedrag, niet de kale koopsom. Reken dus altijd door wat je inclusief meegefinancierde kosten leent, gebruik de woningwaarde (het laagste van koopsom en taxatie) als basis, en houd rekening met de verhoogde EBV-grens van € 498.200 als je verduurzaamt. Wil je weten of jouw situatie binnen NHG valt? Bekijk de volledige NHG-voorwaarden of de actuele NHG-grens 2026.
Disclaimer
Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.
Vergelijk de scherpste hypotheektarieven met NHG.
Gratis en vrijblijvend advies via een onafhankelijke AFM-adviseur.