Twee plafonds tegelijk: de NHG-grens en uw inkomen
Bij een hypotheek met NHG gelden twee onafhankelijke maxima. Beiden zijn bindend: u kunt nooit meer lenen dan het laagste van de twee.
- NHG-grens 2026: € 450.000 (standaard) of € 477.000 bij energiebesparende voorzieningen (EBV). Dit is een harde bovengrens — ongeacht uw inkomen.
- Inkomensnorm: banken berekenen op basis van het Nibud-toetsingskader hoeveel u op verantwoorde wijze kunt lenen. Als vuistregel geldt circa 4,0 tot 4,5 keer uw bruto jaarinkomen, afhankelijk van de actuele rente.
Verdient u € 80.000 bruto per jaar, dan bedraagt uw indicatieve maximale hypotheek circa € 360.000 — ruim binnen de NHG-grens van € 450.000. U bent in dat geval beperkt door uw inkomen, niet door de NHG-grens. Verdient u € 100.000, dan raakt u met circa € 450.000 de NHG-grens als bovengrens.
Indicatieve inkomensgrenzen — wat kunt u lenen?
De onderstaande tabel toont indicatieve maximale hypotheekbedragen op basis van een toetsingsfactor van 4,5 keer het bruto jaarinkomen. De werkelijke maximale hypotheek is afhankelijk van de actuele rente, andere schulden, alimentatie en het beleid van de individuele geldverstrekker.
| Bruto jaarinkomen | Indicatieve maximale hypotheek |
|---|---|
| € 40.000 | circa € 180.000 |
| € 50.000 | circa € 225.000 |
| € 60.000 | circa € 270.000 |
| € 70.000 | circa € 315.000 |
| € 80.000 | circa € 360.000 |
| € 90.000 | circa € 405.000 |
| € 100.000 | circa € 450.000 (NHG-max) |
Belangrijk voorbehoud
Bovenstaande bedragen zijn uitsluitend indicatief en berekend op basis van een vaste toetsingsfactor. De werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank, op grond van actuele rentestand, andere financiële verplichtingen, contractvorm (vast/flex), alimentatie en overige lasten. Laat een adviseur de exacte berekening voor u maken.
LTV 100%: geen eigen geld nodig voor de woning zelf
Bij een NHG-hypotheek is een LTV (loan-to-value) van 100% toegestaan. Dat betekent dat u de volledige koopsom kunt financieren zonder eigen inbreng voor de woning zelf. Dit is een concreet voordeel voor starters die spaargeld (nog) niet hebben opgebouwd.
Let op: de bijkomende kosten kunt u doorgaans niet meefinancieren. Reken op circa 5 tot 6% van de koopsom:
- Overdrachtsbelasting: 2% (0% via de startersvrijstelling voor kopers onder 35 jaar — woningwaarde-grens jaarlijks bijgesteld door de Belastingdienst)
- Notariskosten: circa € 1.000 – € 2.500
- Taxatiekosten: circa € 400 – € 700
- NHG-provisie: 0,6% van de hypotheeksom (fiscaal aftrekbaar in jaar 1)
Die kosten betaalt u uit eigen middelen. Voor een woning van € 350.000 gaat het om circa € 10.000 – € 15.000 aan eigen geld dat u klaar moet hebben staan.
EBV: extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen
Investeert u in energiebesparende voorzieningen (EBV) — zoals zonnepanelen, isolatie, warmtepomp of HR++-glas — dan mag de hypotheek in 2026 oplopen tot € 477.000. Die 6% extra ruimte (€ 27.000 boven de standaardgrens) is uitsluitend bedoeld voor de financiering van die verduurzamingsinvesteringen.
U moet de investeringen kunnen aantonen via offertes of facturen. De bank controleert of het geleende bedrag daadwerkelijk aan energiebesparende maatregelen wordt besteed. De EBV-uitzondering geldt niet automatisch en wordt niet toegekend zonder onderbouwing.
Wat als u meer wilt lenen dan de NHG-grens?
Zodra de koopsom of benodigde hypotheek boven € 450.000 (of € 477.000 met EBV) uitkomt, vervalt de mogelijkheid voor NHG volledig. Er bestaat geen tussenoplossing waarbij een deel van de hypotheek wel en een deel niet onder NHG valt. Zonder NHG betaalt u een hogere rente en heeft u geen vangnet bij gedwongen verkoop.
Overweeg in dat geval of een iets goedkopere woning binnen de NHG-grens mogelijk is — het renteverschil en de extra bescherming kunnen financieel doorslaggevend zijn. Gebruik de NHG-calculator om snel te zien of uw gewenste woning binnen de grens valt.
Disclaimer
Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.
Vergelijk de scherpste hypotheektarieven met NHG.
Gratis en vrijblijvend advies via een onafhankelijke AFM-adviseur.