Maximale hypotheek met NHG 2026 — Wat kun je lenen?

Twee plafonds tegelijk: de NHG-grens en je inkomen

Bij een hypotheek met NHG gelden twee onafhankelijke maxima. Beiden zijn bindend: je kunt nooit meer lenen dan het laagste van de twee.

• NHG-grens 2026: € 470.000 (standaard) of € 498.200 bij energiebesparende voorzieningen (EBV). Dit is een harde bovengrens — ongeacht je inkomen.
• Inkomensnorm: banken berekenen op basis van het Nibud-toetsingskader hoeveel je op verantwoorde wijze kunt lenen. Daarbij geldt een financieringslastpercentage (woonquote) dat met het inkomen oploopt en sterk afhangt van de rente — niet een vast aantal keer je inkomen.

Welke van de twee plafonds bepalend is, hangt af van je inkomen en de rente. Bij een modaal inkomen is de inkomensnorm meestal de grens; bij een hoog inkomen of bij twee inkomens loop je eerder tegen de NHG-grens van € 470.000 aan. De rekenhulp hieronder laat zien welk plafond voor jouw situatie geldt.

Bereken je maximale hypotheek met NHG

Vul je inkomen in (eventueel met dat van je partner), een eventuele studieschuld en de rente. De rekenhulp schat je maximale hypotheek op basis van het financieringslastpercentage én begrenst die op de NHG-grens — de laagste van de twee telt.

LTV 100%: geen eigen geld nodig voor de woning zelf

Bij een NHG-hypotheek is een LTV (loan-to-value) van 100% toegestaan. Dat betekent dat je de volledige koopsom kunt financieren zonder eigen inbreng voor de woning zelf. Dit is een concreet voordeel voor starters die spaargeld (nog) niet hebben opgebouwd.

Let op: de bijkomende kosten kun je doorgaans niet meefinancieren. Reken op circa 5 tot 6% van de koopsom:

• Overdrachtsbelasting: 2% (0% via de startersvrijstelling voor kopers van 18 tot 35 jaar bij woningen tot € 555.000 in 2026 — bron Belastingdienst; eenmalig en alleen bij eigen bewoning)
• Notariskosten: circa € 1.000 – € 2.500
• Taxatiekosten: circa € 400 – € 700
• NHG-provisie: 0,4% van de hypotheeksom (fiscaal aftrekbaar in jaar 1)

Die kosten betaal je uit eigen middelen. Voor een woning van € 350.000 gaat het om circa € 10.000 – € 15.000 aan eigen geld dat je klaar moet hebben staan.

Extra lenen voor een energiezuinige woning (2026)

Sinds 2024 — en ook in 2026 — geeft het energielabel van de woning extra leenruimte bovenop wat je op basis van je inkomen mag lenen. Hoe beter het label, hoe meer je extra kunt financieren. Deze extra ruimte staat los van de inkomensnorm en wordt apart bij je maximale hypotheek opgeteld.

• Label A++++ (met energieprestatiegarantie): + € 40.000
• Label A+++: + € 25.000
• Label A+ of A++: + € 20.000
• Label A of B: + € 10.000
• Label C of D: + € 15.000 (bestemd voor verduurzaming)
• Label E, F of G: tot + € 20.000 (bestemd voor verduurzaming)

Bron: Volkshuisvesting Nederland / Nibud-leennormen 2026. Bij de slechtere labels (C tot en met G) is de extra ruimte specifiek bedoeld om de woning te verduurzamen. Lees meer over hoe je dit combineert met een NHG-hypotheek op NHG en verduurzaming.

Wat verlaagt je maximale hypotheek?

Niet alleen je inkomen telt mee. Financiële verplichtingen verkleinen je leenruimte, omdat de bank ze meeneemt in de toetsing. De twee belangrijkste:

• Studieschuld: een lopende studielening verlaagt het bedrag dat je kunt lenen, ook als je versneld aflost.
• Alimentatie: partneralimentatie die je maandelijks betaalt, wordt door de bank als vaste last gezien en verlaagt je maximale hypotheek navenant. Ontvangen kinderalimentatie telt niet als inkomen voor de toetsing.

Voorbeeld. Een stel met twee inkomens — samen € 90.000 bruto per jaar — heeft daarnaast een studieschuld van € 20.000. Zonder die schuld zou de maximale hypotheek hoger uitvallen; de openstaande studielening drukt het toetsbedrag omlaag, waardoor de bank een lager maximum hanteert. Het exacte verschil hangt af van de rente en de actuele leennormen. Vul je eigen cijfers in de rekenhulp hierboven in voor een indicatie van het bedrag in jouw situatie.

EBV: extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen

Investeer je in energiebesparende voorzieningen (EBV) — zoals zonnepanelen, isolatie, warmtepomp of HR++-glas — dan mag de hypotheek in 2026 oplopen tot € 498.200. Die 6% extra ruimte (€ 28.200 boven de standaardgrens) is uitsluitend bedoeld voor de financiering van die verduurzamingsinvesteringen.

Je moet de investeringen kunnen aantonen via offertes of facturen. De bank controleert of het geleende bedrag daadwerkelijk aan energiebesparende maatregelen wordt besteed. De EBV-uitzondering geldt niet automatisch en wordt niet toegekend zonder onderbouwing.

Wat als je meer wilt lenen dan de NHG-grens?

Zodra de koopsom of benodigde hypotheek boven € 470.000 (of € 498.200 met EBV) uitkomt, vervalt de mogelijkheid voor NHG volledig. Er bestaat geen tussenoplossing waarbij een deel van de hypotheek wel en een deel niet onder NHG valt. Zonder NHG betaal je een hogere rente en heb je geen vangnet bij gedwongen verkoop.

Overweeg in dat geval of een iets goedkopere woning binnen de NHG-grens mogelijk is — het renteverschil en de extra bescherming kunnen financieel doorslaggevend zijn. Gebruik de NHG-calculator om snel te zien of jouw gewenste woning binnen de grens valt.

Disclaimer

Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.