Stap 1: Oriënteren — wat past binnen mijn budget en de NHG-grens?
De eerste stap is inzicht krijgen in wat u kunt lenen en of NHG voor u van toepassing is. De NHG-grens in 2026 is € 450.000 voor een standaard koopwoning. Wilt u ook energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan geldt een verhoogde grens van € 477.000 (EBV).
Gebruik de NHG-calculator om in minder dan een minuut te controleren of de woning die u op het oog heeft binnen de grens valt. Controleer daarna globaal uw maximale hypotheek op basis van uw inkomen (indicatief circa 4,0 tot 4,5 keer uw bruto jaarsalaris).
Neem in de oriëntatiefase ook de bijkomende kosten mee. Die zijn niet te financieren via de hypotheek en bedragen doorgaans 5 tot 6% van de koopsom. Zonder voldoende spaargeld voor die kosten kunt u niet kopen, ongeacht uw inkomen.
Stap 2: Hypotheekadvies aanvragen bij een AFM-adviseur
Schakel een onafhankelijk hypotheekadviseur met AFM-vergunning in — bij voorkeur nog voor u actief begint met bieden op woningen. Een adviseur berekent uw exacte maximale hypotheek, vergelijkt tarieven bij meerdere geldverstrekkers en geeft aan of NHG voor uw situatie haalbaar is.
Veel kopers stappen te laat naar een adviseur — pas nadat ze al een bod hebben gedaan. Dat vergroot het risico dat de financiering uiteindelijk niet rond komt. Een voorlopig adviesgesprek is bij veel adviseurs gratis of tegen een laag tarief.
Bespreek in dit gesprek ook uw contractvorm. Bij een tijdelijk dienstverband, flexcontract of een zelfstandig beroep gelden aanvullende eisen. Sommige banken zijn soepeler dan andere; uw adviseur weet bij welke geldverstrekker uw profiel het beste past.
Stap 3: Taxatie laten uitvoeren
Zodra u een woning heeft gevonden en een bod is geaccepteerd, wordt een taxatie verplicht. NHG vereist een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur waarvan het rapport NWWI-gevalideerd is.
De taxateur stelt de marktwaarde van de woning vast. Die waarde is bepalend voor:
- De maximale hypotheek (nooit meer dan 100% van de marktwaarde bij NHG).
- De beoordeling of de koopsom redelijk is ten opzichte van de marktwaarde.
- De LTV-klasse, die mede de renteopslag bepaalt.
Taxatiekosten bedragen doorgaans € 400 tot € 700 en zijn voor uw rekening. Vraag uw adviseur of makelaar voor een aanbeveling voor een gecertificeerd taxateur in de regio.
Stap 4: Hypotheekaanvraag indienen
Met het taxatierapport, het getekende voorlopig koopcontract en uw persoonlijke documenten dient u de hypotheekaanvraag in bij de gekozen geldverstrekker. De bank beoordeelt de aanvraag op basis van uw inkomen, het onderpand en de NHG-voorwaarden.
Zorg dat u de volgende documenten compleet en actueel heeft:
- Geldig identiteitsbewijs (paspoort of ID-kaart)
- Recente loonstroken (doorgaans 3 maanden)
- Werkgeversverklaring (niet ouder dan 3 maanden)
- Meest recente jaaropgave
- Bankafschriften van de afgelopen 3 maanden
- Voorlopig koopcontract (getekend door beide partijen)
- NWWI-gevalideerd taxatierapport
Ontbreken documenten, dan vertraagt de aanvraag. Houd rekening met een verwerkingstijd van 3 tot 5 werkdagen na indiening van een complete aanvraag.
Stap 5: NHG-goedkeuring en hypotheekofferte
De bank vraagt de NHG namens u aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). WEW toetst of uw hypotheek en woning voldoen aan de NHG-normen. Als alles akkoord is, geeft WEW een borgstelling af.
Tegelijk ontvangt u een hypotheekofferte van de bank. Controleer die offerte zorgvuldig op:
- Het rentepercentage (met NHG-tarief)
- De rentevaste periode
- De hypotheekvorm (annuïtair of lineair — beide verplicht bij NHG)
- De looptijd
- De NHG-provisie (0,6% van de hypotheeksom)
Na tekening van de offerte is de rente doorgaans voor de duur van de rentevaste periode geborgd, mits de eigendomsoverdracht binnen de geldigheid van de offerte plaatsvindt.
Stap 6: Notaris en eigendomsoverdracht
De laatste stap is de eigendomsoverdracht bij de notaris. U tekent twee documenten: de akte van levering (overdracht eigendom van verkoper naar koper) en de hypotheekakte (de leningsovereenkomst met de bank). Daarna is de woning officieel van u en ontvangt u de sleutels.
De notaris regelt ook de inschrijving in het Kadaster en de betaling aan de verkoper. Zorg dat u de bijkomende kosten — waaronder de NHG-provisie, notariskosten en overdrachtsbelasting — vóór de passeerdatum beschikbaar heeft op uw rekening. De bank maakt de hypotheeksom rechtstreeks over aan de notaris.
Tips voor starters
Ben je jonger dan 35 jaar? Dan kun je in aanmerking komen voor de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom). De woningwaarde-grens en de exacte voorwaarden worden jaarlijks door de Belastingdienst vastgesteld — controleer altijd de actuele grens vóór het tekenen van de koopovereenkomst.
Veelgemaakte fouten bij het kopen met NHG
- Te laat adviseur inschakelen. Wacht niet tot u al een bod heeft gedaan. Een adviseur geeft u realistische verwachtingen en voorkomt dat u zich vastlegt op een bedrag dat u niet kunt financieren.
- Bijkomende kosten vergeten. De hypotheek dekt de koopsom, niet de bijkomende kosten. Wie geen spaargeld heeft voor die kosten, kan niet kopen.
- Grote uitgaven doen vlak voor de aanvraag. Een nieuwe auto op afbetaling of een nieuwe creditcard vlak voor de hypotheekaanvraag verlaagt uw maximale hypotheek. Banken en Kifid kijken naar uw actuele schuldpositie.
- Koopsom net boven de NHG-grens accepteren. Bij een koopsom van € 455.000 vervalt NHG volledig. Soms loont het om te onderhandelen over een iets lagere prijs om binnen de grens te blijven en zo te profiteren van de lagere rente.
- Niet controleren of de taxatiewaarde overeenkomt met de koopsom. Als de taxateur de woning lager waardeert dan u heeft betaald, financiert de bank maximaal 100% van de taxatiewaarde — het resterende deel moet u zelf inbrengen.
Wanneer kiest u het beste voor een adviseur?
In principe altijd. Maar zeker als u een van de volgende situaties herkent: tijdelijk contract, zelfstandig beroep, eerdere betalingsproblemen of BKR-registratie, twee inkomens die u wilt meenemen, of als u twijfelt of de koopsom net binnen of buiten de NHG-grens valt. Een adviseur met AFM-vergunning is wettelijk verplicht om een passend advies te geven — dat betekent dat uw belang altijd centraal staat.
Disclaimer
Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.
Vergelijk de scherpste hypotheektarieven met NHG.
Gratis en vrijblijvend advies via een onafhankelijke AFM-adviseur.