Huis kopen met NHG in 2026 — Stappenplan voor kopers

In het kort: zo koop je een huis met NHG

Je controleert eerst of de woning binnen de NHG-grens van € 470.000 valt (2026, bron NHG.nl), berekent met een adviseur je maximale hypotheek, doet een bod mét financieringsvoorbehoud, laat taxeren, dient de hypotheekaanvraag in en tekent ten slotte bij de notaris. Met NHG mag je 100% van de marktwaarde lenen; de bijkomende kosten koper (~5–6% van de koopsom) betaal je zelf. De NHG-provisie van 0,4% mag je wél meefinancieren.

Tijdlijn: de fasen en doorlooptijden

Het hele traject van eerste oriëntatie tot sleutels duurt al snel enkele maanden. Onderstaande doorlooptijden zijn indicatief; je eigen tempo bij het aanleveren van documenten is vaak doorslaggevend.

Tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht zit doorgaans 6 tot 10 weken. Plan de passeerdatum bij de notaris ruim genoeg zodat je hypotheek op tijd rond is.

Stap 1: Oriënteren — wat past binnen je budget en de NHG-grens?

De eerste stap is inzicht krijgen in wat je kunt lenen en of NHG voor jou van toepassing is. De NHG-grens in 2026 is € 470.000 voor een standaard koopwoning. Wil je ook energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan geldt een verhoogde grens van € 498.200 (EBV).

Gebruik de NHG-calculator om in minder dan een minuut te controleren of de woning die je op het oog hebt binnen de grens valt. Je maximale hypotheek hangt niet af van een vast aantal keer je salaris, maar van het woonquotemodel van het Nibud: dat bepaalt welk deel van je bruto-inkomen je maandelijks aan wonen mag besteden, gegeven de actuele rente en je eventuele andere financiële verplichtingen. Bereken je richtbedrag op de pagina maximale hypotheek met NHG.

Neem in de oriëntatiefase ook de kosten koper mee. Die financier je niet via de hypotheek en bedragen doorgaans 5 tot 6% van de koopsom. Zonder voldoende spaargeld voor die kosten kun je niet kopen, ongeacht je inkomen.

Stap 2: Hypotheekadvies aanvragen bij een AFM-adviseur

Schakel een onafhankelijk hypotheekadviseur met AFM-vergunning in — bij voorkeur nog voor je actief begint met bieden. Een adviseur berekent je exacte maximale hypotheek, vergelijkt tarieven bij meerdere geldverstrekkers en geeft aan of NHG voor jouw situatie haalbaar is. Lees meer over de voordelen van een hypotheek met NHG en de NHG-voorwaarden.

Veel kopers stappen te laat naar een adviseur — pas nadat ze al een bod hebben gedaan. Dat vergroot het risico dat de financiering uiteindelijk niet rond komt. Een eerste oriëntatiegesprek is bij veel adviseurs gratis of tegen een laag tarief.

Stap 3: Bieden met een financieringsvoorbehoud

Heb je een woning gevonden, dan breng je een bod uit. Neem in je bod een financieringsvoorbehoud (ontbindende voorwaarde) op. Dit is een clausule waarmee je de koop kosteloos kunt ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt. Zonder dit voorbehoud ben je bij afketsende financiering meestal 10% van de koopsom als boete verschuldigd aan de verkoper.

Een gebruikelijke termijn voor het voorbehoud is vier tot zes weken na het tekenen van het koopcontract. Wil je je erop beroepen, dan lever je binnen die termijn een schriftelijke afwijzing van (meestal) één of twee geldverstrekkers aan. Op een krappe woningmarkt wordt soms gevraagd om af te zien van het voorbehoud — doe dat alleen als je financiering aantoonbaar zeker is, anders loop je een groot financieel risico.

Stap 4: Taxatie en bouwkundige keuring

Zodra je bod is geaccepteerd, wordt een taxatie verplicht. NHG vereist een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur dat NWWI-gevalideerd is. De taxateur stelt de marktwaarde vast. Die waarde is bepalend voor:

• De maximale hypotheek (nooit meer dan 100% van de marktwaarde bij NHG).
• De beoordeling of de koopsom redelijk is ten opzichte van de marktwaarde.
• De LTV-klasse, die mede de renteopslag bepaalt.

Let op het risico dat de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom. Gebeurt dat, dan financiert de bank maximaal 100% van de taxatiewaarde en moet je het verschil uit eigen geld bijleggen. Koop je voor € 360.000 terwijl de taxateur op € 350.000 uitkomt, dan leen je maximaal € 350.000 en betaal je € 10.000 extra zelf — bovenop de kosten koper.

Overweeg daarnaast een bouwkundige keuring, zeker bij oudere woningen. Een keuring legt verborgen gebreken en achterstallig onderhoud bloot, zodat je niet voor verrassingen komt te staan na de aankoop. Je kunt een bouwkundig voorbehoud ook als ontbindende voorwaarde in het koopcontract opnemen. Taxatiekosten bedragen doorgaans € 400 tot € 700 en zijn voor je eigen rekening.

Stap 5: Hypotheekaanvraag indienen

Met het taxatierapport, het getekende voorlopig koopcontract en je persoonlijke documenten dien je de hypotheekaanvraag in bij de gekozen geldverstrekker. De bank beoordeelt de aanvraag op basis van je inkomen, het onderpand en de NHG-voorwaarden. Zorg dat je de volgende documenten compleet en actueel hebt:

• Geldig identiteitsbewijs (paspoort of ID-kaart)
• Recente loonstroken (doorgaans 3 maanden)
• Werkgeversverklaring (niet ouder dan 3 maanden)
• Meest recente jaaropgave
• Bankafschriften van de afgelopen 3 maanden
• Voorlopig koopcontract (getekend door beide partijen)
• NWWI-gevalideerd taxatierapport

Ontbreken er documenten, dan vertraagt de aanvraag. Houd rekening met een verwerkingstijd van 3 tot 5 werkdagen na indiening van een complete aanvraag.

Stap 6: NHG-goedkeuring en hypotheekofferte

De bank vraagt de NHG namens jou aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). WEW toetst of je hypotheek en woning voldoen aan de NHG-normen. Als alles akkoord is, geeft WEW een borgstelling af. Tegelijk ontvang je een hypotheekofferte. Controleer die zorgvuldig op:

• Het rentepercentage (met NHG-tarief)
• De rentevaste periode
• De hypotheekvorm (annuïtair of lineair — beide verplicht bij NHG)
• De looptijd
• De NHG-provisie (0,4% van de hypotheeksom, bron NHG.nl 2026)

Na ondertekening van de offerte is de rente doorgaans geborgd, mits de eigendomsoverdracht binnen de geldigheid van de offerte plaatsvindt.

Stap 7: Notaris en eigendomsoverdracht

De laatste stap is de eigendomsoverdracht bij de notaris. Je tekent twee documenten: de akte van levering (overdracht van eigendom van verkoper naar koper) en de hypotheekakte (de leningsovereenkomst met de bank). Daarna is de woning officieel van jou en ontvang je de sleutels.

De notaris regelt ook de inschrijving in het Kadaster en de betaling aan de verkoper. Zorg dat je de kosten koper — waaronder notariskosten en eventueel overdrachtsbelasting — vóór de passeerdatum op je rekening hebt. De bank maakt de hypotheeksom rechtstreeks over aan de notaris.

Rekenvoorbeeld: hoeveel eigen geld heb je nodig?

Stel, je koopt een woning van € 350.000 met NHG. Dit heb je ongeveer nodig:

• Hypotheek: tot 100% van de marktwaarde, dus circa € 350.000 (mits de taxatiewaarde gelijk is aan de koopsom).
• NHG-provisie: 0,4% = € 1.400 — mag je meefinancieren in de hypotheek (bron NHG.nl, 2026).
• Kosten koper (~5–6%): circa € 17.500 tot € 21.000 — niet meefinancierbaar, dus dit betaal je uit eigen geld. Denk aan notaris, taxatie, hypotheekadvies en eventueel makelaarscourtage.

Conclusie: voor een woning van € 350.000 heb je grofweg € 17.500 tot € 21.000 aan eigen geld nodig. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor eigen bewoning, dan kan de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting een groot deel van die kosten schelen — zie het kader hieronder. Meer over de provisie lees je op de pagina NHG-kosten.

Doorstromer of zelfstandige? Twee bijzondere situaties

Doorstromers die nog een woning te koop hebben staan, krijgen vaak te maken met overbruggingsfinanciering: een tijdelijke lening die de overwaarde van je oude huis voorschiet totdat die woning is verkocht en geleverd. Verkoop en aankoop lopen dan even parallel. Verhuis je een bestaande NHG-hypotheek mee of sluit je over, lees dan de pagina over NHG bij oversluiten.

Ben je ZZP'er of zelfstandige, dan kun je ook met NHG kopen, maar de inkomenstoetsing is strenger: banken kijken naar je gemiddelde inkomen over meerdere jaren en vragen aanvullende documentatie. De spelregels en welke geldverstrekkers gunstiger zijn, staan op de pagina NHG bij ZZP.

Veelgemaakte fouten bij het kopen met NHG

• Te laat een adviseur inschakelen. Wacht niet tot je al een bod hebt gedaan. Een adviseur geeft je realistische verwachtingen en voorkomt dat je je vastlegt op een bedrag dat je niet kunt financieren.
• Het financieringsvoorbehoud weglaten. Bied je zonder voorbehoud en komt de financiering niet rond, dan betaal je meestal 10% van de koopsom als boete. Doe dit alleen als je financiering aantoonbaar zeker is.
• Kosten koper vergeten. De hypotheek dekt de koopsom, niet de kosten koper. Wie geen spaargeld heeft voor die ~5–6%, kan niet kopen.
• Grote uitgaven doen vlak voor de aanvraag. Een nieuwe auto op afbetaling of een nieuwe creditcard vlak voor de hypotheekaanvraag verlaagt je maximale hypotheek. Banken kijken naar je actuele schuldpositie en BKR.
• Koopsom net boven de NHG-grens accepteren. Bij een koopsom van € 475.000 vervalt NHG volledig. Soms loont het om te onderhandelen over een iets lagere prijs om binnen de grens van € 470.000 te blijven en zo van de lagere rente te profiteren.
• Niet checken of de taxatiewaarde de koopsom dekt. Taxeert de taxateur lager dan je betaalt, dan financiert de bank maximaal 100% van de taxatiewaarde — het verschil leg je zelf bij.

Wanneer kies je het beste voor een adviseur?

In principe altijd. Maar zeker als je een van deze situaties herkent: tijdelijk contract, zelfstandig beroep, eerdere betalingsproblemen of BKR-registratie, twee inkomens die je wilt meenemen, of twijfel of de koopsom net binnen of buiten de NHG-grens valt. Een adviseur met AFM-vergunning is wettelijk verplicht een passend advies te geven — jouw belang staat daarbij centraal.

Disclaimer

Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.