NHG BerekenenNHG berekenen
Hypotheek

Hypotheek zonder NHG — Wanneer is het de enige optie?

NHG biedt lagere rente en een vangnet bij tegenslag. Maar niet iedereen komt in aanmerking. Ontdek wanneer een hypotheek zonder NHG onvermijdelijk is, wat de financiële gevolgen zijn en hoe je de kosten zo laag mogelijk houdt.

Bijgewerkt: mei 2026Bron: nhg.nl

Wanneer is NHG niet mogelijk?

De Nationale Hypotheek Garantie stelt drie harde voorwaarden. Is aan één van die voorwaarden niet voldaan, dan is NHG per definitie uitgesloten en sluit je een hypotheek zonder NHG.

  • Koopsom boven de NHG-grens: In 2026 geldt een standaardgrens van € 450.000. Wie een energetisch verbetertraject financiert, mag tot € 477.000 (EBV-grens). Lig je daarboven, dan is NHG niet beschikbaar — ongeacht je inkomen.
  • Geen eigen bewoning: NHG is uitsluitend bedoeld voor woningen die je zelf bewoont als hoofdverblijf. Beleggingspanden, vakantiehuizen en verhuurwoningen vallen er buiten.
  • Hypotheekvorm niet toegestaan: NHG vereist een annuïteits- of lineaire hypotheek. Aflossingsvrije hypotheken zijn alleen in combinatie met een aflossende variant toegestaan.

Wat verandert er financieel zonder NHG?

Hogere rente

Het meest directe gevolg is een hogere hypotheekrente. Banken lopen meer risico zonder de garantie van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) en vertalen dat risico in een renteopslag. Die opslag bedraagt in de praktijk doorgaans 0,4 tot 0,7 procentpunt boven het NHG-tarief.

Concreet: bij een marktgemiddelde van 4,0% rente sluit je met NHG misschien op 3,4%, zonder NHG op 4,0% of hoger. Op een hypotheek van € 500.000 met een looptijd van 30 jaar scheelt dat over de volledige looptijd tienduizenden euro's.

Geen vangnet van het Waarborgfonds

NHG garandeert niet alleen een lagere rente. Het Waarborgfonds springt ook bij als je door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of overlijden van de partner de hypotheeklasten niet meer kunt dragen. Bij gedwongen verkoop met restschuld neemt NHG die schuld over — mits je aantoonbaar te goeder trouw hebt gehandeld.

Zonder NHG draag je dat risico volledig zelf. Een restschuld na gedwongen verkoop blijft dan volledig voor jouw rekening.

LTV en eigen vermogen

Met NHG mogen starters tot 100% van de marktwaarde financieren (LTV 100%). Zonder NHG hanteren banken in theorie ook 100% LTV, maar bij hogere leenbedragen — doorgaans boven € 600.000 — gaan veel geldverstrekkers uit van een maximale LTV van 90 tot 95%. Dat betekent dat je meer eigen vermogen of spaargeld nodig hebt om het verschil te overbruggen.

Indicatieve vergelijking: NHG vs zonder NHG

Hypotheekbedrag € 500.000 · renteverschil 0,5% · looptijd 30 jaar (annuïtair). Extra rentelasten zonder NHG: circa € 2.500 per jaar, oftewel meer dan € 75.000 over de gehele looptijd. Dit is een indicatieve berekening; werkelijke tarieven verschillen per geldverstrekker en moment.

Strategieën om de kosten zonder NHG te beperken

Vergelijk actief meerdere geldverstrekkers

De rentemarge tussen de duurste en goedkoopste aanbieder zonder NHG loopt op tot 0,4 procentpunt bij eenzelfde LTV-klasse. Het loont om minimaal vijf offertes op te vragen. Een onafhankelijk hypotheekadviseur met AFM-vergunning heeft toegang tot de volledige markt, inclusief aanbieders die niet via vergelijkingssites te vinden zijn.

Verminder de LTV zo snel mogelijk

Veel banken hanteren een renteladder op basis van de LTV: hoe lager de schuld ten opzichte van de marktwaarde, hoe lager de opslag. Extra aflossen verlaagt de LTV-klasse en daarmee de renteopslag, soms al na een jaar. Vraag bij jouw bank wat de exact geldende LTV-drempels zijn voor een tariefverbetering.

Kies het juiste rentetype

Bij een hypotheek zonder NHG is de keuze tussen variabele rente, korte rentevaste periode (1–5 jaar) en lange rentevaste periode (10–20 jaar) extra bepalend. Zonder het vangnet van NHG is het verstandig om het renterisico bewust af te wegen tegen de actuele rentecurve. Een lagere variabele rente nu kan aantrekkelijk zijn, maar vergroot het risico bij rentestijgingen.

Overweeg aanvullende verzekeringen

Een woonlastenverzekering of arbeidsongeschiktheidsverzekering dekt een deel van de risico's die NHG normaliter afdekt. Ze zijn nooit een volledige vervanging — restschuld bij gedwongen verkoop wordt er niet door gedekt — maar ze kunnen het financieel kwetsbare punt bij langdurige inkomensdaling aanzienlijk verlichten.

Hypotheek zonder NHG bij oversluiten

Bestaande huizenbezitters sluiten hun hypotheek soms over omdat de rente gedaald is of omdat ze willen profiteren van betere voorwaarden. Als de resterende schuld en marktwaarde buiten de NHG-grens vallen, blijft de hypotheek zonder NHG. Andersom: als de schuld door aflossing en waardestijging van de woning inmiddels onder de NHG-grens is gezakt, kan het bij oversluiten aantrekkelijk zijn om alsnog NHG aan te vragen — dat vereist echter een nieuwe taxatie en volledige hypotheekaanvraag.

Disclaimer

Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.

Vergelijk de scherpste hypotheektarieven met NHG.

Gratis en vrijblijvend advies via een onafhankelijke AFM-adviseur.

Start mijn aanvraagGratis · onafhankelijk · AFM
FAQ

Veelgestelde vragen

Wat is het voornaamste nadeel van een hypotheek zonder NHG?

Je betaalt een hogere rente — doorgaans 0,4 tot 0,7 procentpunt meer dan met NHG. Op een hypotheek van € 500.000 loopt dat al snel op tot € 2.000 tot € 3.500 extra rentekosten per jaar. Daarboven heb je bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid geen vangnet van het Waarborgfonds.

Kan ik alsnog NHG aanvragen als mijn koopsom boven de grens ligt?

Nee. De NHG-grens geldt voor de volledige koopsom inclusief bijkomende kosten die je meefinanciert. Ligt de koopsom boven € 450.000 (of € 477.000 met energiebesparende voorzieningen in 2026), dan is NHG per definitie uitgesloten — ongeacht je inkomen of de hoogte van de hypotheek zelf.

Is een hypotheek zonder NHG voor een beleggingspand mogelijk?

Banken bieden wel hypotheken aan voor beleggingspanden, maar NHG is niet van toepassing. NHG vereist eigen bewoning: je moet de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken. Bij verhuur of belegging val je buiten de NHG-voorwaarden en gelden andere renteopslag- en LTV-regels.

Hoeveel eigen vermogen heb ik nodig zonder NHG?

Zonder NHG financieren banken doorgaans maximaal 100% van de marktwaarde (LTV 100%). In de praktijk hanteren veel geldverstrekkers bij hogere hypotheekbedragen — zeker boven € 600.000 — een conservatievere LTV van 90 tot 95%, wat betekent dat je 5 tot 10% eigen vermogen nodig hebt naast de kosten koper (circa 6% extra).

Hoe vergelijk ik rentetarieven het best zonder NHG?

Vraag bij minimaal drie tot vijf geldverstrekkers een offerte op voor hetzelfde rentetype en dezelfde looptijd. Let specifiek op de renteopslag voor de LTV-klasse waarin jij valt (bijv. 80–90% of 90–100%), want die verschilt sterk per bank. Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt voor jou de volledige markt inclusief aanbieders die niet direct via internet bereikbaar zijn.

Zijn er alternatieven voor NHG als ik toch bescherming wil?

Ja. Overlijdensrisicoverzekeringen, woonlastenverzekeringen en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen bieden deels vergelijkbare bescherming. Ze zijn echter niet identiek aan NHG: ze vergoeden geen restschuld bij gedwongen verkoop. Laat een adviseur met AFM-vergunning beoordelen welke combinatie voor jouw situatie passend is.

Kan ik later alsnog NHG nemen als ik oversluiten?

Dat hangt af van de marktwaarde op het moment van oversluiten en de dan geldende NHG-grens. Als de schuld gedaald is door aflossing én de woning ligt binnen de actuele NHG-grens, is het bij sommige geldverstrekkers inderdaad mogelijk om bij herfinanciering alsnog NHG te verkrijgen. Dit vereist een nieuwe taxatie en een volledige hypotheekaanvraag.