NHG BerekenenNHG berekenen
Hypotheek

Hypotheek zonder NHG — Wanneer is het de enige optie?

Zonder NHG betaal je doorgaans een hogere rente; dit is wanneer dat onvermijdelijk of zelfs voordelig is. We laten de renteopslag per LTV-klasse zien, leggen uit wanneer NHG per definitie uitgesloten is en hoe je de meerkosten zo laag mogelijk houdt.

Borja CifuentesData-analist · NHG BerekenenLaatst gecontroleerd: 11 september 2026Bron: NHG.nl

Wanneer is NHG niet mogelijk?

De Nationale Hypotheek Garantie stelt een aantal harde voorwaarden. Voldoe je aan één daarvan niet, dan is NHG per definitie uitgesloten en sluit je een hypotheek zonder NHG. Dit zijn de vier situaties waarin dat speelt.

  • Koopsom boven de NHG-grens: in 2026 geldt een standaardgrens van € 470.000. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan ligt de grens op € 498.200 (de EBV-grens). Bij bestaande bouw moet ook de getaxeerde marktwaarde worden betrokken; de laagste waarde kan bepalend zijn (bron: NHG.nl, 2026).
  • Geen eigen bewoning: NHG is uitsluitend bedoeld voor woningen die je zelf bewoont als hoofdverblijf. Een tweede woning, beleggingspand, vakantiewoning of verhuurpand valt er buiten.
  • Volledig aflossingsvrije opzet: NHG eist een annuïtaire of lineaire hypotheek. Voor bestaande eigenwoningschuld en beheer zijn er uitzonderingen (zie verderop).
  • Niet voldoen aan inkomens- of acceptatieregels: in een beperkt aantal gevallen kan de toetsing op inkomen of zekerheden de NHG-acceptatie in de weg staan. Bekijk de volledige eisen op de pagina NHG-voorwaarden.

Renteopslag per LTV-klasse zonder NHG

NHG kan een lagere rente opleveren, maar er bestaat geen vast kortingspercentage voor alle banken. Vergelijk dezelfde leensom, aflosvorm, rentevaste periode en woningwaarde. De tarieven in onze rekenvoorbeelden zijn zelfgekozen aannames, geen actuele bankaanbiedingen.

LTV is de lening gedeeld door de woningwaarde. Voorbeeld: € 300.000 lenen op een woning van € 400.000 geeft 75% LTV. De geldverstrekker bepaalt welke tariefklasse daarbij hoort. Een extra aflossing kan een lagere klasse opleveren; vraag hoe en wanneer de bank die aanpast.

Wat verandert er financieel zonder NHG?

Zonder NHG betaal je geen NHG-provisie en heb je ook geen NHG-borgstelling. De bank kan bij betaalproblemen nog steeds een regeling met je zoeken. Een restschuld verdwijnt niet vanzelf; de NHG-kwijtscheldingsregeling geldt alleen voor schulden die daaronder vallen.

Een eventueel renteverschil hangt af van concrete aanbiedingen. Op deze pagina gebruiken we geen vaste renteopslag per bank of LTV zonder tariefblad. De inkomens- en waardetoets blijft ook zonder NHG noodzakelijk. Lees hoe de hypotheekgrenzen werken.

Aflossingsvrij: de legitieme reden om géén NHG te nemen

Aflossingsvrij is niet in alle NHG-situaties verboden. Bij een bestaande eigenwoningschuld kan onder voorwaarden een aflossingsvrij deel tot 50% van de woningwaarde mogelijk zijn. Ook woningbehoud en tijdelijk twee woningen kennen specifieke uitzonderingen. Voor een nieuwe reguliere NHG-lening is annuïtair of lineair aflossen het uitgangspunt.

Een lager maandbedrag bij aflossingsvrij laat de schuld staan. Beoordeel daarom ook hoe je die aan het einde terugbetaalt. Bron: NHG: aflossingsvrij mogelijk?. Lees de uitgebreide uitleg.

Koopsom net boven de grens: onderhandelen of zonder NHG?

Bij bestaande bouw is voor de NHG-grenstoets de laagste waarde van koopsom en getaxeerde marktwaarde van belang, met de toepasselijke aanvullingen. Een koopsom boven € 470.000 sluit NHG daardoor niet in elk geval uit. Je lening moet ook passen bij inkomen en woningwaarde; een verschil moet je mogelijk zelf betalen.

Extra ruimte voor energiebesparing mag niet worden gebruikt om een duurdere woning te kopen. Laat een verschil tussen koopprijs en marktwaarde door de geldverstrekker beoordelen. Bron: NHG: begrippen en uitleg. Zie ook koopsom of hypotheekbedrag.

Tweede woning, beleggingspand en verhuur

Voor een tweede woning, een beleggingspand of een woning die je wilt verhuren is NHG nooit beschikbaar, omdat de garantie eigen bewoning als hoofdverblijf vereist. Deze hypotheken zijn wel mogelijk, maar onder strengere voorwaarden: doorgaans een hogere renteopslag én een lagere maximale LTV (vaak 70 tot 90% in plaats van 100%). Je hebt dus meer eigen geld nodig en betaalt een hogere rente dan een koper van een hoofdverblijf met NHG.

Strategieën om de kosten zonder NHG te beperken

Vergelijk actief meerdere geldverstrekkers

De rentemarge tussen de duurste en goedkoopste aanbieder zonder NHG loopt op tot 0,4 procentpunt binnen eenzelfde LTV-klasse. Het loont om minimaal vijf offertes voor hetzelfde rentetype en dezelfde looptijd op te vragen. Een onafhankelijk hypotheekadviseur met AFM-vergunning kan het aanbod binnen zijn dienstverlening vergelijken, mogelijk inclusief aanbieders die niet via vergelijkingssites te vinden zijn.

Verlaag de LTV zo snel mogelijk

Omdat de opslag aan de LTV-klasse hangt, verlaagt extra aflossen niet alleen je schuld maar kan het je in een lagere risicoklasse brengen en daarmee je rente verlagen — soms al binnen een jaar. Vraag bij jouw bank de exacte LTV-drempels op die recht geven op een tariefverbetering, en of je tussentijds gratis naar een lagere klasse mag.

Kies bewust je rentetype

Zonder het vangnet van NHG weegt het renterisico zwaarder. De keuze tussen variabele rente, een korte rentevaste periode (1–5 jaar) en een lange rentevaste periode (10–20 jaar) bepaalt hoe gevoelig je bent voor rentestijgingen. Een lagere variabele rente is nu aantrekkelijk, maar vergroot het risico als de rente oploopt.

Overweeg aanvullende verzekeringen (niet verplicht)

Een overlijdensrisicoverzekering is sinds 2018 niet meer verplicht voor NHG en dus ook zonder NHG geen verplichting, al kan een geldverstrekker er bij een hoge LTV wel om vragen. Een woonlastenverzekering dekt een deel van het risico bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid; indicatief kost zo'n verzekering tussen € 15 en € 60 per maand, afhankelijk van leeftijd, dekking en hypotheekbedrag. Geen van beide vervangt NHG volledig: een restschuld bij gedwongen verkoop wordt er niet door gedekt.

Hypotheek zonder NHG bij oversluiten

Bestaande huizenbezitters sluiten hun hypotheek soms over omdat de rente gedaald is of om betere voorwaarden te krijgen. Vallen de resterende schuld en de marktwaarde buiten de NHG-grens, dan blijft de hypotheek zonder NHG. Andersom: is de schuld door aflossing en waardestijging inmiddels onder de NHG-grens gezakt, dan kan het bij oversluiten aantrekkelijk zijn om alsnog NHG aan te vragen. Dat vereist een nieuwe taxatie en een volledige hypotheekaanvraag. Weeg de voordelen af op de pagina hypotheek met NHG.

Disclaimer

Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.

Wat betekent NHG voor jouw hypotheek?

Bespreek je mogelijkheden met een hypotheekadviseur. Je gaat naar onze externe aanvraagpartner; wij kunnen een vergoeding ontvangen.

Start mijn aanvraagNaar externe aanvraagpartner
FAQ

Veelgestelde vragen

Wat is het voornaamste nadeel van een hypotheek zonder NHG?

Je hebt geen NHG-vangnet voor woningbehoud en eventuele kwijtschelding. De bank kan wel eigen mogelijkheden bij betalingsproblemen bieden. De rente kan verschillen; vergelijk concrete offertes, want een vaste opslag zonder NHG bestaat niet.

Hoeveel scheelt de renteopslag per LTV-klasse zonder NHG?

Dat verschilt per geldverstrekker. LTV is de lening ten opzichte van de woningwaarde; die verhouding kan de risicoklasse en rente bepalen. Vergelijk de actuele tariefbladen met dezelfde rentevaste periode. NHG garandeert geen vaste korting of altijd het laagste tarief.

Is een hypotheek zonder NHG soms juist voordeliger?

Dat kan, bijvoorbeeld als het aangeboden renteverschil klein is en de provisie niet wordt terugverdiend binnen de periode waarin je de lening houdt. Vergelijk totale rente, provisie, overige kosten, resterende schuld en de waarde van het NHG-vangnet. Alleen de maandbetaling vergelijken is onvoldoende.

Mijn koopsom ligt net boven de NHG-grens — wat is slimmer?

Laat eerst de volledige kostentoets uitvoeren. Bij bestaande bouw begint die met de laagste koopsom of marktwaarde, waarna de toepasselijke kosten worden opgeteld. Eigen geld verlaagt de lening, maar haalt te hoge woningkosten niet onder de grens. Vergelijk daarna pas concrete opties met of zonder NHG.

Is een hypotheek zonder NHG voor een beleggingspand of tweede woning mogelijk?

Daarvoor bestaan andere financieringsproducten met eigen voorwaarden voor verhuur, inkomen en woningwaarde. NHG is bedoeld voor eigen bewoning als hoofdverblijf. Tarieven en maximale financiering van een beleggingspand of tweede woning zijn daarom niet rechtstreeks vergelijkbaar met een reguliere NHG-hypotheek.

Hoeveel eigen vermogen heb ik nodig zonder NHG?

Voor een hoofdverblijf financieren banken ook zonder NHG maximaal 100% van de marktwaarde (LTV 100%), net als met NHG. Het verschil zit in de rente, niet in de maximale LTV. Wel hanteren sommige geldverstrekkers bij hoge bedragen een conservatievere LTV. Bij een lening van 100% van de marktwaarde is er normaal geen ruimte voor bijkomende financieringskosten. Begroot die met offertes en je belastingpositie.

Heb ik zonder NHG een overlijdensrisicoverzekering nodig?

NHG verplicht geen overlijdensrisicoverzekering. Een geldverstrekker kan eigen verzekeringseisen stellen, met of zonder NHG. Controleer de offerte en polis. Een woonlastenverzekering is een apart product; premie, dekking en uitsluitingen verschillen.

Kan ik later alsnog NHG nemen bij oversluiten?

Dat hangt af van de marktwaarde op het moment van oversluiten en de dan geldende NHG-grens. Is de schuld door aflossing gedaald én ligt de woningwaarde binnen de actuele NHG-grens, dan is het bij sommige geldverstrekkers mogelijk om bij herfinanciering alsnog NHG te verkrijgen. Dit vereist een nieuwe taxatie en een volledige hypotheekaanvraag.