Wanneer is NHG niet mogelijk?
De Nationale Hypotheek Garantie stelt een aantal harde voorwaarden. Voldoe je aan één daarvan niet, dan is NHG per definitie uitgesloten en sluit je een hypotheek zonder NHG. Dit zijn de vier situaties waarin dat speelt.
- Koopsom boven de NHG-grens: in 2026 geldt een standaardgrens van € 470.000. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan ligt de grens op € 498.200 (de EBV-grens). Lig je daarboven, dan is NHG niet beschikbaar — ongeacht je inkomen of de hoogte van de hypotheek zelf (bron: NHG.nl, 2026).
- Geen eigen bewoning: NHG is uitsluitend bedoeld voor woningen die je zelf bewoont als hoofdverblijf. Een tweede woning, beleggingspand, vakantiewoning of verhuurpand valt er buiten.
- Volledig aflossingsvrije opzet: NHG eist een annuïtaire of lineaire hypotheek. Wil je een deel aflossingsvrij financieren, dan kan dat alleen zonder NHG (zie verderop).
- Niet voldoen aan inkomens- of acceptatieregels: in een beperkt aantal gevallen kan de toetsing op inkomen of zekerheden de NHG-acceptatie in de weg staan. Bekijk de volledige eisen op de pagina NHG-voorwaarden.
Renteopslag per LTV-klasse zonder NHG
Zonder NHG werken geldverstrekkers met een renteladder op basis van de loan-to-value: het percentage dat je leent ten opzichte van de woningwaarde. Hoe lager je schuld in verhouding tot de waarde, hoe lager de opslag. Met NHG krijg je doorgaans een tarief dat vergelijkbaar is met de laagste risicoklasse, ongeacht je LTV — daar zit de kern van het renteverschil.
| LTV-klasse | Indicatieve opslag t.o.v. laagste klasse | Vergelijking met NHG |
|---|---|---|
| Boven 90% (LTV tot 100%) | + 0,5 tot 0,7% | Met NHG vaak het laagste tarief, ook bij 100% LTV |
| 80 – 90% | + 0,3 tot 0,5% | NHG blijft doorgaans goedkoper |
| 60 – 80% | + 0,1 tot 0,3% | Verschil met NHG wordt kleiner |
| Onder 60% | Laagste tarief (referentie) | Verschil met NHG vaak verwaarloosbaar |
Indicatief; de opslagen en LTV-drempels verschillen per geldverstrekker en per moment. Vraag altijd de actuele renteladder op bij de bank of je adviseur.
Wat verandert er financieel zonder NHG?
Hogere rente
Het meest directe gevolg is een hogere hypotheekrente. Banken lopen zonder de garantie van het Waarborgfonds Eigen Woningen meer risico en vertalen dat in een renteopslag van doorgaans 0,4 tot 0,7 procentpunt (bron: NHG.nl, 2026). Concreet: bij een marktreferentie van circa 4,0% zonder NHG sluit je met NHG eerder rond 3,5%. Op een hypotheek van € 500.000 met een looptijd van 30 jaar scheelt dat over de volledige looptijd tienduizenden euro's.
Geen vangnet van het Waarborgfonds
NHG garandeert niet alleen een lagere rente. Het Waarborgfonds springt ook bij als je door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of overlijden van de partner de hypotheeklasten niet meer kunt dragen. Bij gedwongen verkoop met restschuld neemt NHG die schuld over — mits je aantoonbaar te goeder trouw hebt gehandeld. Zonder NHG draag je dat risico volledig zelf en blijft een restschuld na gedwongen verkoop voor jouw rekening.
LTV en eigen vermogen
Voor een hoofdverblijf mag je ook zonder NHG tot 100% van de marktwaarde financieren (LTV 100%), net als met NHG. Het verschil zit dus in de rente, niet in de maximale leensom. De kosten koper (circa 6%) financier je nooit mee; die betaal je uit eigen middelen. Bekijk wat je in beide situaties kunt lenen op de pagina maximale hypotheek met NHG.
Indicatieve vergelijking: NHG vs zonder NHG
Hypotheekbedrag € 500.000 · renteverschil 0,5% · looptijd 30 jaar (annuïtair). Extra rentelasten zonder NHG: circa € 2.500 per jaar, oftewel meer dan € 75.000 over de gehele looptijd. Dit is een indicatieve berekening; werkelijke tarieven verschillen per geldverstrekker en moment.
Aflossingsvrij: de legitieme reden om géén NHG te nemen
Er is één situatie waarin een hypotheek zonder NHG bewust voordeliger kan zijn. NHG eist een volledig annuïtaire of lineaire hypotheek. Wil je een deel van je hypotheek aflossingsvrij houden — om je maandlasten te verlagen of fiscale redenen — dan kan dat uitsluitend zonder NHG. Zonder NHG mag je tot maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren.
De keerzijde: over het aflossingsvrije deel los je niets af, zodat je na de looptijd een restschuld overhoudt die je apart moet kunnen aflossen, herfinancieren of afdekken met opgebouwd vermogen. Het lagere maandbedrag staat dus tegenover een hoger risico op lange termijn. Laat deze afweging altijd door een AFM-adviseur doorrekenen.
Koopsom net boven de grens: onderhandelen of zonder NHG?
Ligt de vraagprijs € 5.000 tot € 20.000 boven de grens van € 470.000, dan loont het vrijwel altijd om te proberen de prijs onder de grens te onderhandelen. De NHG-grens geldt voor de volledige koopsom: één euro erboven sluit NHG volledig uit.
Reken het door. De eenmalige NHG-provisie bedraagt 0,4% van de hypotheek (bron: NHG.nl, 2026); over € 470.000 is dat ongeveer € 1.880. Tegenover die kosten staat de renteopslag zonder NHG van indicatief 0,4 tot 0,7% over de hele looptijd, wat op een hypotheek van deze omvang al snel tientallen duizenden euro's aan extra rente betekent. Een prijsafslag van enkele duizenden euro's om binnen de grens te blijven, verdient zichzelf dus ruimschoots terug. Lukt onderhandelen niet, dan blijft financieren zonder NHG de enige optie. Controleer je exacte situatie met de NHG-calculator.
Tweede woning, beleggingspand en verhuur
Voor een tweede woning, een beleggingspand of een woning die je wilt verhuren is NHG nooit beschikbaar, omdat de garantie eigen bewoning als hoofdverblijf vereist. Deze hypotheken zijn wel mogelijk, maar onder strengere voorwaarden: doorgaans een hogere renteopslag én een lagere maximale LTV (vaak 70 tot 90% in plaats van 100%). Je hebt dus meer eigen geld nodig en betaalt een hogere rente dan een koper van een hoofdverblijf met NHG.
Strategieën om de kosten zonder NHG te beperken
Vergelijk actief meerdere geldverstrekkers
De rentemarge tussen de duurste en goedkoopste aanbieder zonder NHG loopt op tot 0,4 procentpunt binnen eenzelfde LTV-klasse. Het loont om minimaal vijf offertes voor hetzelfde rentetype en dezelfde looptijd op te vragen. Een onafhankelijk hypotheekadviseur met AFM-vergunning heeft toegang tot de volledige markt, inclusief aanbieders die niet via vergelijkingssites te vinden zijn.
Verlaag de LTV zo snel mogelijk
Omdat de opslag aan de LTV-klasse hangt, verlaagt extra aflossen niet alleen je schuld maar kan het je in een lagere risicoklasse brengen en daarmee je rente verlagen — soms al binnen een jaar. Vraag bij jouw bank de exacte LTV-drempels op die recht geven op een tariefverbetering, en of je tussentijds gratis naar een lagere klasse mag.
Kies bewust je rentetype
Zonder het vangnet van NHG weegt het renterisico zwaarder. De keuze tussen variabele rente, een korte rentevaste periode (1–5 jaar) en een lange rentevaste periode (10–20 jaar) bepaalt hoe gevoelig je bent voor rentestijgingen. Een lagere variabele rente is nu aantrekkelijk, maar vergroot het risico als de rente oploopt.
Overweeg aanvullende verzekeringen (niet verplicht)
Een overlijdensrisicoverzekering is sinds 2018 niet meer verplicht voor NHG en dus ook zonder NHG geen verplichting, al kan een geldverstrekker er bij een hoge LTV wel om vragen. Een woonlastenverzekering dekt een deel van het risico bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid; indicatief kost zo'n verzekering tussen € 15 en € 60 per maand, afhankelijk van leeftijd, dekking en hypotheekbedrag. Geen van beide vervangt NHG volledig: een restschuld bij gedwongen verkoop wordt er niet door gedekt.
Hypotheek zonder NHG bij oversluiten
Bestaande huizenbezitters sluiten hun hypotheek soms over omdat de rente gedaald is of om betere voorwaarden te krijgen. Vallen de resterende schuld en de marktwaarde buiten de NHG-grens, dan blijft de hypotheek zonder NHG. Andersom: is de schuld door aflossing en waardestijging inmiddels onder de NHG-grens gezakt, dan kan het bij oversluiten aantrekkelijk zijn om alsnog NHG aan te vragen. Dat vereist een nieuwe taxatie en een volledige hypotheekaanvraag. Weeg de voordelen af op de pagina hypotheek met NHG.
Disclaimer
Indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.
Vergelijk de scherpste hypotheektarieven met NHG.
Gratis en vrijblijvend advies via een onafhankelijke AFM-adviseur.