NHG en restschuld — Wanneer vergoedt het WEW het verlies?

Wat is een restschuld bij een hypotheek?

Een restschuld ontstaat wanneer een woning bij verkoop minder oplevert dan de op dat moment openstaande hypotheekschuld. Het verschil — het bedrag dat je na de verkoop nog aan de bank verschuldigd bent — is de restschuld.

In de Nederlandse woningmarkt is dit scenario niet theoretisch. Na de financiële crisis van 2008 stonden op het dieptepunt van de markt (rond 2013) volgens DNB-cijfers honderdduizenden woningen “onder water”. Kopers die destijds 100% of meer van de woningwaarde hadden gefinancierd, werden bij een gedwongen verkoop geconfronteerd met tienduizenden euro's restschuld.

Zonder NHG is de eigenaar persoonlijk aansprakelijk voor die restschuld. De bank heeft het recht die terug te vorderen — soms jarenlang — ook nadat de woning al lang verkocht is. Met een NHG-hypotheek is er echter een vangnet: het WEW (Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) kan de restschuld overnemen van de bank en onder bepaalde voorwaarden kwijtschelden.

De NHG-restschuldgarantie is een van de meest concrete financiële beschermingen die de garantie biedt — zeker voor starters die weinig eigen vermogen hebben ingebracht en daardoor kwetsbaarder zijn voor waardedaling.

Hoe werkt de NHG-restschuldgarantie?

Als een NHG-hypotheek leidt tot een restschuld na gedwongen verkoop, betaalt het WEW het tekort uit aan de bank. Vervolgens beoordeelt het WEW of de restschuld bij de eigenaar kan worden kwijtgescholden. Die kwijtschelding is geen automatisme: ze is gebonden aan strenge voorwaarden.

De kern van de beoordeling is of de noodsituatie die tot de verkoop leidde, valt onder een door NHG erkende oorzaak. Die erkende oorzaken zijn:

• Onvrijwillige werkloosheid — ontslag via UWV, geen eigen ontslag
• Langdurige arbeidsongeschiktheid — vastgesteld door UWV
• Scheiding — echtscheiding of beëindiging samenlevingscontract
• Overlijden van de partner — financiële gevolgen van het verlies

Naast de oorzaak beoordeelt het WEW ook het gedrag van de eigenaar. Je moet hebben aangetoond dat je te goeder trouw hebt gehandeld: tijdig gemeld, actief meegewerkt aan een oplossing en de woning voor de hoogst haalbare prijs verkocht via een erkende makelaar of veiling.

Wanneer vergoedt het WEW de restschuld niet?

Er zijn situaties waarin het WEW de restschuld niet kwijtscheldt, ook al heb je een NHG-hypotheek. De meest voorkomende redenen voor afwijzing zijn:

• Eigen ontslag of vrijwillig vertrek — wie zelf zijn baan opzegt, valt niet onder de erkende oorzaak werkloosheid. Dit geldt ook voor ontslag met wederzijds goedvinden als dat in feite op eigen initiatief was.
• Te late melding — wie pas meldt nadat al meerdere termijnen zijn gemist en de situatie onherstelbaar is, heeft minder recht op medewerking. Vroeg melden vergroot de kansen op een betalingsregeling als alternatief voor verkoop.
• Onvoldoende onderhoud van de woning — NHG vereist dat de eigenaar de woning in goede staat houdt. Aantoonbare verwaarlozing die leidt tot waardedaling werkt in je nadeel bij de beoordeling.
• Verkoop voor een te lage prijs — als de verkoopprijs aantoonbaar onder de marktwaarde lag en dat niet objectief te verklaren is, kan het WEW de vergoeding beperken of weigeren.
• Niet voldaan aan NHG-verplichtingen — zoals het niet tijdig doorgeven van wijzigingen in de hypotheek of het gebruik van de woning.

In de praktijk is het WEW bereid mee te werken als de eigenaar aantoonbaar heeft gedaan wat redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden. Twijfel je of jouw situatie kwalificeert, bespreek het dan met je bank of een hypotheekadviseur voordat je verdere stappen zet.

Wat te doen als je in betalingsproblemen komt?

De gouden regel bij betalingsproblemen is: meld zo snel mogelijk. Hoe eerder je contact opneemt met de bank, hoe meer ruimte er is voor een oplossing die verkoop voorkomt. Wacht niet tot je een aanmaning ontvangt.

Bij een NHG-hypotheek kan de bank, in overleg met het WEW, een betalingsregeling treffen. Dat kan betekenen dat maandelijkse betalingen tijdelijk worden verlaagd, uitgesteld of anders ingedeeld. De uitgestelde bedragen worden doorgaans toegevoegd aan de hypotheekschuld.

Neem bij voorkeur de volgende stappen:

• Neem direct contact op met de bank zodra je voorziet dat je de hypotheeklasten niet kunt betalen.
• Vraag expliciet om een betalingsregeling en vermeld dat je een NHG-hypotheek hebt.
• Leg de oorzaak van de problemen schriftelijk vast — werkloosheidsverklaring, UWV-beschikking, echtscheidingsbeschikking.
• Werk actief mee aan elk voorstel van de bank of het WEW. Weigering of passiviteit verzwakt je positie.
• Als verkoop onvermijdelijk is, schakel dan een erkende NVM-makelaar in en documenteer het verkoopproces volledig.

Meer informatie over wat NHG concreet doet bij werkloosheid vind je op de pagina NHG en werkloosheid.

NHG-restschuld en de belasting

Als het WEW de restschuld kwijtscheldt, roept dat een fiscale vraag op: moet je over de kwijtgescholden schuld belasting betalen? In beginsel beschouwt de Belastingdienst kwijtschelding van schuld als kwijtscheldingswinst, een vorm van belastbaar inkomen in box 1.

In de praktijk is dit voor eigenwoningschulden echter genuanceerd geregeld. Als de schuld is aangegaan voor de aankoop of verbetering van de eigen woning en de kwijtschelding plaatsvindt omdat de woning de schuld niet meer dekt, past de Belastingdienst in de meeste gevallen een saldovrijstelling toe. Dit betekent dat kwijtschelding tot het bedrag van de resterende schuld belastingvrij is, mits je aan de voorwaarden voldoet.

De belastingregels rondom kwijtschelding zijn complex en situatieafhankelijk. Raadpleeg altijd een belastingadviseur of je bank om te bepalen wat in jouw specifieke geval geldt. In de meeste WEW-situaties blijkt kwijtschelding in de praktijk belastingvrij, maar dit is geen automatisch gegeven.

Wil je vooraf zekerheid over jouw hypotheeksituatie bij eventuele tegenslag? Een NHG-hypotheek afsloten via een AFM-gecertificeerd adviseur geeft je helderheid over de bescherming die je hebt — en de grenzen daarvan.