NHG bij oversluiten — Zo sluit je je hypotheek over met NHG in 2026

Wanneer is oversluiten met NHG mogelijk?

Oversluiten met NHG is in twee situaties relevant. Ten eerste: je hebt op dit moment een hypotheek zonder NHG, maar de huidige marktwaarde van je woning én de resterende hypotheekschuld vallen allebei binnen de NHG-grens van€ 470.000. Bij het oversluiten kun je dan voor het eerst NHG aanvragen op de nieuwe hypotheek.

Ten tweede: je hebt al een NHG-hypotheek en je wilt overstappen naar een andere geldverstrekker — bijvoorbeeld omdat die een lagere rente biedt na het aflopen van jouw rentevaste periode. In dat geval kan de NHG-garantie worden voortgezet bij de nieuwe bank, maar is er in de meeste gevallen wel een nieuwe provisie verschuldigd.

Cruciaal in beide gevallen is dat de actuele marktwaarde van de woningop het moment van oversluiten niet boven € 470.000 uitkomt (of € 498.200 als je tegelijk energiebesparende voorzieningen financiert). Een woning die inmiddels meer waard is, valt buiten de NHG-grens, ook al is de resterende schuld lager.

Wanneer loont het om over te sluiten met NHG?

Oversluiten is niet altijd voordeliger dan blijven zitten. De beslissing hangt af van drie factoren: het renteverschil, de resterende looptijd en de totale overstapkosten.

Oversluiten met NHG is doorgaans interessant als:

• Het verschil tussen jouw huidige hypotheekrente en het NHG-tarief bij de nieuwe geldverstrekker groter is dan 0,5 procentpunt.
• Jouw rentevaste periode binnenkort afloopt (rentevaste periode afloopt) en je toch al een nieuw tarief moet kiezen.
• Je huidige hypotheek geen of weinig boeterente meer kent, omdat de resterende rentevaste periode nog maar kort is.
• Je momenteel geen NHG hebt, maar je woning binnen de grens valt. In dat geval profiteer je van een structureel lagere rente voor de rest van de looptijd.

De termijn waarover je de overstapkosten terugverdient via de lagere maandlast heet de terugverdientijd. Als die terugverdientijd korter is dan de geplande resterende looptijd van de hypotheek, is oversluiten in beginsel rendabel.

Hoe berekent de bank de boeterente?

De boeterente wordt berekend via de vergelijkingsmethode. De bank bepaalt de contante waarde van het renteverschil tussen jouw contractrente en de actuele rente, gerekend over de resterende rentevaste periode. De uitkomst is wat de bank misloopt doordat je eerder stopt. Twee vuistregels: hoe groter het renteverschil tussen jouw rente en de huidige marktrente, hoe hoger de boete; en hoe langer je rentevaste periode nog loopt, hoe hoger de boete. Loopt je periode bijna af, dan is de boete klein of nul.

De bank moet deze berekening transparant maken en de opbouw vooraf schriftelijk verstrekken. Sinds de Europese hypothekenrichtlijn mag een bank niet méér rekenen dan het werkelijke financiële nadeel — een boete als "straf" is niet toegestaan.

Alternatieven voor de boete: aflossen, rentemiddeling of meenemen

Oversluiten met boeterente is niet de enige route. Drie opties die de boete vermijden of verzachten:

• Boetevrij aflossen: bij de meeste hypotheken mag je jaarlijks 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen. Dat verlaagt je rentelasten zonder boete en kan een alternatief of aanvulling op oversluiten zijn. Controleer het exacte percentage in jouw hypotheekvoorwaarden.
• Rentemiddeling: in plaats van blijven zitten of oversluiten, middel je de boete uit. De bank verrekent de boeterente in een nieuwe, lagere gemiddelde rente over een nieuwe rentevaste periode. Je betaalt de boete dan niet in één keer, maar uitgesmeerd in je maandlast. Handig als je de boete niet ineens wilt of kunt betalen.
• Verhuisregeling: ga je verhuizen in plaats van oversluiten, dan kun je via de verhuisregeling je rente en voorwaarden meenemen naar de nieuwe woning. Over het meegenomen deel betaal je geen nieuwe NHG-provisie — een wezenlijk verschil met oversluiten, waarbij wél opnieuw provisie verschuldigd is. NHG is woninggebonden, maar de verhuisregeling laat je het gunstige tarief behouden. Overbrug je tijdelijk dubbele lasten tot je oude woning is verkocht? Lees dan meer over het NHG en overbruggingskrediet.

Kosten en baten van oversluiten op NHG

Oversluiten kost geld. Een overzicht van de gebruikelijke kostenposten:

• Boeterente: als je de rentevaste periode openbreekt, rekent de bank een vergoeding via de vergelijkingsmethode (zie hierboven). Dit is doorgaans de grootste kostenpost. De boeterente is in het jaar dat je betaalt volledig aftrekbaar als kosten eigen woning.
• Taxatiekosten:de nieuwe geldverstrekker vraagt vrijwel altijd een taxatierapport voor de actuele marktwaarde. Kosten liggen gemiddeld tussen € 400 en € 700.
• Notariskosten:voor de hypotheekakte bij de nieuwe bank. Reken op € 600 tot € 1.000.
• NHG-provisie:0,4% van het nieuwe hypotheekbedrag, eenmalig. Bij een hypotheek van € 300.000 is dat € 1.200. De provisie is fiscaal aftrekbaar als kosten voor eigenwoningrente.
• Advieskosten hypotheekadviseur:variabel, gemiddeld € 1.500 tot € 2.500.

Rekenvoorbeeld

Stel: je hebt een resterende hypotheekschuld van € 300.000 met een huidige rente van 5,0%. Een NHG-hypotheek bij een andere geldverstrekker kost je 3,5%. Dat scheelt € 375 per maand aan bruto rentelasten (€ 4.500 per jaar).

De totale overstapkosten (boeterente nihil want periode afloopt, taxatie € 500, notaris € 800, NHG-provisie € 1.200, advies € 2.000) bedragen circa € 4.500. Terugverdientijd: ruim één jaar. Bij een resterende looptijd van twintig jaar levert dit een nettobesparing op van tientallen duizenden euro's.

Als de rentevaste periode nog vijf jaar heeft en de boeterente € 8.000 bedraagt, verschuift het omslagpunt naar bijna drie jaar. Dan loont oversluiten nog steeds bij een resterende looptijd van meer dan vijftien jaar.

Stap voor stap: hypotheek oversluiten met NHG

1. Controleer of jouw situatie in aanmerking komt.De actuele marktwaarde van de woning én het resterende hypotheeksaldo moeten allebei binnen € 470.000 vallen. Vraag een indicatieve woningwaarde op via een makelaar of taxateur als je twijfelt.
2. Vraag de boeterenteopgave op bij je huidige bank. De bank is verplicht dit schriftelijk en kosteloos te verstrekken. Zonder dit bedrag kun je de kosten-batenanalyse niet maken.
3. Vergelijk aanbiedingen van meerdere geldverstrekkers. NHG-tarieven verschillen tussen banken. Een onafhankelijke adviseur vergelijkt het hele marktaanbod en vindt de scherpste combinatie van rente en voorwaarden.
4. Vraag de NHG aan via de nieuwe geldverstrekker. De bank dient de NHG-aanvraag in bij het WEW. Jij betaalt de provisie van 0,4% bij het passeren van de hypotheekakte bij de notaris.
5. Passeer bij de notaris. De nieuwe hypotheekakte wordt getekend, de oude hypotheek wordt afgelost en de NHG-garantie wordt geregistreerd op de nieuwe lening.

Voor een doorrekening van jouw situatie helpt onze NHG-calculator om snel te zien wat een oversluiting met of zonder NHG netto oplevert. Een AFM-adviseur kan vervolgens de offerte van jouw huidige geldverstrekker naast actuele NHG-tarieven leggen.

Fiscaal: reset de renteaftrek bij oversluiten?

Nee. De termijn van 30 jaar renteaftrek reset niet bij oversluiten. Je behoudt het aantal jaren dat je al hebt verbruikt; oversluiten start geen nieuwe aftrekperiode. Wat je wél in het jaar van oversluiten extra mag aftrekken, zijn de kosten eigen woning: de boeterente is in datzelfde jaar volledig aftrekbaar, net als de NHG-provisie en de advies- en notariskosten voor het hypotheekdeel. Bewaar de specificaties voor je aangifte.

Het oversluiten van een bestaande NHG-hypotheek naar een andere geldverstrekker raakt overigens de NHG-grens van € 470.000 (of € 498.200 met energiebesparende maatregelen): de actuele woningwaarde moet onder die grens blijven om de garantie op de nieuwe lening te kunnen voortzetten.