NHG bij nieuwbouw — afbouwgarantie, bouwdepot en v.o.n.

De afbouwgarantie: voorwaarde nummer één bij nieuwbouw

Het grote verschil met bestaande bouw is risico-overdracht. Bij een bestaande woning koop je iets dat er al staat; bij nieuwbouw betaal je voor iets dat nog gebouwd moet worden. Daarom eist het WEW (Waarborgfonds Eigen Woningen) voor NHG bij nieuwbouw een afbouwgarantie, vastgelegd in een waarborgcertificaat.

Die garantie beschermt je als de aannemer of bouwer failliet gaat voordat de woning af is. Het certificaat regelt dat de woning alsnog wordt afgebouwd of dat je financieel wordt gecompenseerd. Certificaten worden afgegeven door garantie-instituten die zijn aangesloten bij de Stichting GarantieWoning. Bij koop van een woningcorporatie kan een garantie van de corporatie deze rol vervullen. Zonder afbouwgarantie geeft het WEW geen borgtocht af voor nieuwbouw. Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026 (nhg.nl).

NHG onder opschortende voorwaarde

Omdat de woning er nog niet is, verstrekt het WEW de borgtocht onder een opschortende voorwaarde. Dat is een juridische term met een praktische betekenis: de NHG-garantie is bij het afsluiten van de hypotheek al toegezegd, maar wordt pas definitief zodra de woning bewoonbaar is opgeleverd.

In de tussentijd — tijdens de bouw — overbrugt de afbouwgarantie het risico. Zodra de sleutel wordt overgedragen en de woning bewoonbaar is, vervalt de voorwaarde en heb je volwaardige NHG, precies zoals bij een bestaande woning.

Het bouwdepot: zo lopen de betalingen

Bij nieuwbouw wordt het deel van de hypotheek dat voor de bouw bestemd is in een bouwdepot gezet. Vanuit dat depot worden de bouwtermijnen betaald aan de aannemer, telkens een stukje naarmate de bouw vordert (fundering, ruwbouw, dak, afbouw, oplevering).

• Rente over het opgenomen deel. Je betaalt alleen hypotheekrente over het bedrag dat al uit het depot is opgenomen, niet over het volledige depot.
• Vergoeding over het saldo. Over het nog niet opgenomen deel ontvang je doorgaans een depotrentevergoeding, die een deel van de rentekosten compenseert.
• Beperkte looptijd. Het depot kent een termijn waarbinnen de bouw moet zijn afgerond. Loopt de bouw uit, stem dat dan tijdig af met je geldverstrekker.

Overzicht: nieuwbouw versus bestaande bouw met NHG

Fabriekswoningen en prefab: ook met NHG

Steeds meer kopers kiezen voor een fabriekswoning of prefab-woning: een woning die grotendeels in een fabriek wordt geproduceerd en op locatie wordt geplaatst. Ook hiervoor is NHG mogelijk met een waarborgcertificaat met afbouwgarantie, mits de woning op een eigen kavel komt te staan en je hoofdverblijf wordt.

De financieringsstructuur lijkt op die van reguliere nieuwbouw: grond plus bouw, een bouwdepot en een NHG-garantie onder opschortende voorwaarde tot oplevering. Omdat het bij prefab soms om andere contractvormen gaat, is het verstandig het type garantie vooraf met je geldverstrekker af te stemmen.

v.o.n. (vrij op naam): waarom nieuwbouw vaak gunstiger uitpakt

Nieuwbouw wordt meestal aangeboden vrij op naam (v.o.n.). Dat betekent dat een aantal kosten al in de prijs zit en dat je twee voordelen hebt ten opzichte van bestaande bouw:

• Geen overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw betaal je geen 2% overdrachtsbelasting, omdat het om een eerste levering met btw gaat.
• Vaak minder bijkomende kosten. Posten als de notariskosten voor de eigendomsakte zitten doorgaans al in de v.o.n.-prijs verwerkt, waardoor de losse kosten koper lager uitvallen dan bij een bestaande woning.

Praktisch betekent dit dat je bij nieuwbouw minder extra kosten hoeft mee te financieren binnen de NHG-grens. Houd er wel rekening mee dat meerwerk (keuken, uitbouw, dakkapel) meestal niet in de v.o.n.-prijs zit en apart wordt gefinancierd.

Verduurzaming bij nieuwbouw en de EBV-grens

Nieuwbouw is door de huidige eisen al energiezuinig, maar je kunt verder verduurzamen — denk aan extra zonnepanelen, een zwaardere warmtepomp of een thuisbatterij. Financier je zulke energiebesparende voorzieningen mee, dan geldt de verhoogde NHG-grens van € 498.200in plaats van € 470.000.

De meergefinancierde kosten moeten aantoonbaar aan verduurzaming worden besteed. Hoe dat werkt en welke maatregelen meetellen, lees je op de pagina NHG en verduurzaming. Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026.

Wat kost NHG bij nieuwbouw?

De borgtochtprovisie is bij nieuwbouw gelijk aan die bij bestaande bouw: eenmalig 0,4%over de hypotheeksom (2026). Bij een hypotheek van € 350.000 betaal je dus € 1.400. Deze provisie is fiscaal aftrekbaar in het jaar dat je hem betaalt. De afbouwgarantie zelf zit doorgaans verwerkt in de aanneemsom of wordt door de bouwer geregeld.

Stappen: nieuwbouw kopen met NHG

1. Controleer de afbouwgarantie. Vraag of het project onder een waarborgcertificaat valt (Stichting GarantieWoning) of, bij een corporatiewoning, onder een corporatiegarantie.
2. Toets de grens.Tel grond plus aanneemsom (en eventueel meerwerk en verduurzaming) op en controleer of het totaal binnen € 470.000 valt — of € 498.200 met EBV. Gebruik desgewenst de NHG-calculator.
3. Sluit de hypotheek met bouwdepot. De geldverstrekker zet het bouwdeel in een depot en vraagt de NHG-borgtocht onder opschortende voorwaarde aan bij het WEW.
4. Bouw en oplevering. De bouwtermijnen worden uit het depot betaald. Bij oplevering wordt de NHG-garantie definitief.

Twijfel je of jouw nieuwbouwproject aan alle eisen voldoet? Loop dan eerst de algemene NHG-voorwaarden na en bekijk het bredere stappenplan op huis kopen met NHG. De actuele grens staat op NHG-grens 2026.