NHG voor ZZP'ers — Hypotheek als zelfstandige in 2026

Kunnen ZZP'ers NHG krijgen?

Ja — NHG sluit zelfstandigen uitdrukkelijk niet uit. De Nationale Hypotheek Garantie is beschikbaar voor iedereen die een woning koopt voor eigen bewoning, binnen de NHG-grens van € 450.000(of € 477.000 bij meefinanciering van energiebesparende voorzieningen). Of je nu in loondienst bent, als ambtenaar werkt of als zelfstandige je brood verdient: de garantie zelf maakt geen onderscheid.

De uitdaging voor ZZP'ers zit niet in de NHG-regels, maar in de manier waarop banken het inkomen van zelfstandigen beoordelen. Omdat een zelfstandige geen vaste salarisstrook heeft, moeten geldverstrekkers het bestendige inkomen op een andere manier vaststellen. Dat vraagt om meer documentatie en een iets andere voorbereiding dan bij een werknemer.

Het goede nieuws: steeds meer banken hebben specifieke ZZP-hypotheekproducten ontwikkeld en de toetsingscriteria zijn de afgelopen jaren soepeler geworden. Met een goed dossier en een stabiel inkomen is een NHG-hypotheek als ZZP'er in 2026 goed haalbaar.

Hoe wordt het inkomen van een ZZP'er berekend?

Banken kunnen het inkomen van een zelfstandige niet simpelweg aflezen van een jaaropgave zoals bij een werknemer. In plaats daarvan kijken ze naar de fiscale winst uit onderneming over de afgelopen drie belastingjaren. Die winst staat in de belastingaangifte (winstaangifte of aangifte inkomstenbelasting) en is het getal na aftrek van de zelfstandigenaftrek, de mkb-winstvrijstelling en alle overige bedrijfskosten.

De meest gebruikte rekenmethoden zijn:

• Gemiddelde over drie jaar: de fiscale winst van de afgelopen drie belastingjaren wordt bij elkaar opgeteld en gedeeld door drie. Dit gemiddelde wordt gebruikt als toetsinkomen. Dit is de meest gangbare methode.
• Laagste jaar als uitgangspunt: sommige geldverstrekkers gebruiken de laagste winst van de drie jaren als toetsinkomen, als extra veiligheidsmarge. Dit pakt nadelig uit als je een wisselend inkomen hebt met één slecht jaar.
• Twee jaar met inkomensverklaring:een beperkt aantal banken accepteert twee jaar winstaangiften in combinatie met een inkomensverklaring of accountantsverklaring die de continuïteit van de onderneming bevestigt. ING en Rabobank bieden hiervoor programma's aan, maar de exacte voorwaarden worden regelmatig aangepast.

Belangrijk: banken vragen altijd om officieel geverifieerde gegevens. Dat betekent belastingaangiften die zijn ingediend bij de Belastingdienst en bevestigd via DigiD of accountantsverklaring. Zelfgemaakte inkomensoverzichten of eigen prognoses worden niet geaccepteerd als toetsgrondslag.

Wat zijn de extra vereisten voor ZZP met NHG?

Vanuit het WEW gelden voor ZZP'ers dezelfde NHG-voorwaarden als voor iedereen. De extra eisen komen van de geldverstrekkers zelf. De meest voorkomende aanvullende vereisten zijn:

• Minimale ondernemershistorie: de meeste banken vragen om minimaal twee tot drie jaar ZZP-activiteit. Bij minder dan twee jaar is er doorgaans onvoldoende inkomensbasis om te toetsen.
• Winstgevend bedrijf: de onderneming moet positief resultaat laten zien over de toetsperiode. Een verliesjaar in de meetperiode kan het gemiddelde inkomen sterk verlagen en daarmee de maximale hypotheek beperken.
• Fiscale winst, niet omzet: de hypotheek wordt altijd getoetst op de fiscale winst na aftrek van alle kosten en fiscale voordelen. Een hoge omzet met hoge kosten levert een laag toetsinkomen op.
• Levensvatbaarheid van de onderneming: sommige geldverstrekkers vragen een accountantsverklaring of toekomstprognose die aantoont dat de onderneming ook de komende jaren naar verwachting winstgevend blijft.
• Arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV): geen harde eis vanuit het WEW, maar geldverstrekkers kunnen hiernaar vragen als onderdeel van hun risicoafweging. Een AOV verbetert je profiel als zelfstandige bij de bank.

De NHG-grens, de provisie van 0,6% en alle overige NHG-parameters zijn voor ZZP'ers precies gelijk aan die voor werknemers. Alleen de inkomenstoetsing verloopt anders.

Welke banken zijn gunstig voor ZZP met NHG?

Vrijwel alle grote Nederlandse banken bieden hypotheken aan voor ZZP'ers, maar de rekenmethode, het vereiste aantal jaren en de benodigde documentatie verschillen per geldverstrekker. ABN AMRO, Rabobank en ING hebben alle drie ZZP-specifieke hypotheekproducten in hun assortiment. Omdat rentestanden en acceptatiebeleid voortdurend worden bijgesteld, is het niet zinvol om specifieke tarieven te noemen — die zijn morgen mogelijk anders.

Wat wél standvastig is: geldverstrekkers die meer flexibiliteit bieden op het gebied van inkomensjaren of berekeningswijze zijn waardevol als je een kortere of wisselende ZZP-geschiedenis hebt. Een onafhankelijk AFM-adviseur kent het actuele acceptatiebeleid van alle geldverstrekkers en kan precies aangeven welke bank in jouw specifieke situatie de meest gunstige beoordeling geeft.

Een onafhankelijke AFM-adviseur kent het actuele acceptatiebeleid van alle geldverstrekkers en kan voor jouw specifieke ZZP-situatie aangeven waar de kansen op een passende NHG-hypotheek het grootst zijn.

Tips voor ZZP'ers die een NHG-hypotheek willen aanvragen

Een goede voorbereiding maakt het verschil. Zeker als ZZP'er, waarbij de inkomenstoets meer onderbouwing vraagt, is het zaak om op tijd te beginnen.

• Houd je belastingaangiften up-to-date. Geldverstrekkers vragen altijd de officieel ingediende winstaangiften. Als die niet op orde zijn, loopt het traject vertraging op. Zorg dat je belastingaangifte elk jaar tijdig is ingediend bij de Belastingdienst.
• Vermijd grote inkomensschommelingen in de meetperiode. Een fors lager inkomen in één van de drie meetjaren — ook al is het inmiddels hersteld — trekt het gemiddelde omlaag. Als je een aankoop plant, doe dat dan bij voorkeur in een periode met stabiele of stijgende winsten.
• Overweeg een AOV. Het afsluiten van een arbeidsongeschiktheidsverzekering vóór je hypotheekaanvraag verbetert niet alleen je financiële vangnet, maar laat ook aan de geldverstrekker zien dat je als ondernemer bewust met risico omgaat.
• Schakel vroeg een gespecialiseerde adviseur in. Een ZZP-hypotheek kost meer voorbereiding dan een standaardhypotheek voor werknemers. Een adviseur die bekend is met ZZP-trajecten weet welke bank het beste bij jouw profiel past en kan het dossier al in een vroeg stadium in orde maken.
• Plan realistische doorlooptijd. Reken op vier tot acht weken voor een volledige aanvraag, mits je alle documenten snel kunt aanleveren. Bij een accountantsverklaring of inkomensverklaring kan dit meer tijd kosten.