NHG voor ZZP'ers — Hypotheek als zelfstandige in 2026

Kun je als zzp'er NHG krijgen?

Ja, ook als zzp'er kun je een hypotheek met NHG krijgen — en dat al na 1 jaar zelfstandigheid. Sinds 1 december 2016 is de oude eis van twee of drie jaar ondernemershistorie vervallen (bron: NHG.nl, 2026). Je hoeft dus niet eerst jaren te wachten voordat je in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie.

De NHG-grens van € 470.000(of € 498.200 bij meefinanciering van energiebesparende voorzieningen), de provisie van 0,4%en alle overige NHG-voorwaarden zijn voor zzp'ers identiek aan die voor werknemers (bron: NHG.nl, 2026). Het enige dat afwijkt, is de manier waarop je inkomen wordt getoetst. De algemene eisen vind je op de pagina NHG-voorwaarden 2026.

Hoe wordt je toetsinkomen als zzp'er berekend?

Een zzp'er heeft geen vaste salarisstrook, dus wordt het inkomen op een andere manier vastgesteld. Het toetsinkomen is het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren. Dat mag een combinatie van loondienst en zzp zijn, en binnen die drie jaar is maximaal één kalenderjaar zonder inkomen toegestaan (bron: NHG.nl, 2026).

Er geldt één belangrijke aanvullende regel. Is je inkomen in het laatste jaar lager dan het driejaarsgemiddelde, dan telt dat lagere bedrag als toetsinkomen. Is je laatste jaar gelijk of hoger, dan blijft het gemiddelde leidend (bron: NHG.nl, 2026). De bank gaat dus nooit uit van een gunstiger getal dan wat je het afgelopen jaar werkelijk verdiende.

Het gaat hierbij om je belastbare oftewel toetsbare inkomen, dat ongeveer overeenkomt met je winst uit onderneming. Let op: na de ondernemersaftrek (zelfstandigenaftrek, mkb-winstvrijstelling) kan je toetsinkomen lager uitvallen dan je brutowinst. Hoeveel je daarmee kunt lenen, lees je op maximale hypotheek met NHG.

Rekenvoorbeeld toetsinkomen

Stel, je winst uit onderneming was € 40.000 in jaar 1, € 50.000 in jaar 2 en € 60.000 in jaar 3. Het gemiddelde is dan (€ 40.000 + € 50.000 + € 60.000) ÷ 3 = € 50.000. Omdat je laatste jaar (€ 60.000) niet lager is dan dat gemiddelde, geldt het gemiddelde van € 50.000 als toetsinkomen.

Was je winst in jaar 3 juist € 45.000geweest, dan komt het driejaarsgemiddelde uit op (€ 40.000 + € 50.000 + € 45.000) ÷ 3 = € 45.000. In dit geval is het laatste jaar gelijk aan het gemiddelde, dus blijft € 45.000 het toetsinkomen. Zakte je laatste jaar verder weg, bijvoorbeeld naar € 36.000, dan telt dat láágste, recente bedrag — niet het hogere gemiddelde. Zo voorkomt NHG dat een dalend inkomen wordt verbloemd door betere jaren in het verleden.

Combinatie loondienst en zzp

Werk je parttime in loondienst en run je daarnaast een onderneming? Dan mag je toetsinkomen een combinatie van beide bronnen zijn, opgeteld over de laatste drie kalenderjaren (bron: NHG.nl, 2026). Voor veel startende ondernemers is dit gunstig: het stabiele loon vult de wisselende ondernemerswinst aan. De toetsmethode blijft hetzelfde — het gaat om het gemiddelde, met de laagste-jaarregel als ondergrens.

Wie stelt je inkomen vast en wat kost dat?

Je toetsinkomen wordt vastgelegd in een inkomensverklaring ondernemer. De WEW heeft drie partijen aangewezen die deze verklaring mogen opstellen: Raadhuys, Pentrax en Overviewz. De kosten bedragen maximaal € 250 exclusief btw en de verklaring is doorgaans binnen circa vijf werkdagen klaar (bron: NHG.nl, 2026). Deze verklaring vervangt de salarisstrook die een werknemer aanlevert.

Wat kijkt de bank precies bij een zzp'er?

De NHG-regels liggen vast, maar elke geldverstrekker vult de inkomenstoetsing op detailniveau iets anders in. In de praktijk draait het om drie dingen:

• Aantal jaren dat wordt meegewogen. NHG werkt met drie kalenderjaren, maar al na 1 jaar zelfstandigheid is een aanvraag mogelijk; de eerdere jaren mogen dan uit loondienst komen.
• Gemiddelde versus laagste jaar. Het uitgangspunt is het driejaarsgemiddelde, met het laatste jaar als plafond zodra dat lager uitvalt. Zo weet je vooraf welk getal de bank hanteert.
• Rechtsvorm. Bij een eenmanszaak of vof telt de winst uit onderneming. Ben je dga van je eigen bv, dan wordt gekeken naar het salaris dat je uit die bv uitkeert, niet naar de winst van de bv zelf. Dat zijn twee verschillende toetsmethoden.

De verschillen zitten dus niet in de NHG-grens of de provisie — die zijn voor iedereen gelijk — maar in hoe een geldverstrekker met jouw inkomensjaren en rechtsvorm omgaat. Een onafhankelijk AFM-adviseur kent het actuele acceptatiebeleid en kan voor jouw situatie aangeven waar de kans op een passende NHG-hypotheek het grootst is.

Zo bereid je je aanvraag voor

Een zzp-aanvraag vraagt meer onderbouwing dan een standaardhypotheek voor werknemers. Begin daarom op tijd. Wil je eerst zelf een indicatie? Gebruik de NHG-calculator of lees hoe het traject verloopt bij huis kopen met NHG.

• Houd je belastingaangiften up-to-date. Geldverstrekkers vragen altijd de officieel ingediende winstaangiften. Als die niet op orde zijn, loopt het traject vertraging op. Zorg dat je belastingaangifte elk jaar tijdig is ingediend bij de Belastingdienst.
• Let op je laatste jaar. Omdat een laatste jaar dat lager is dan het driejaarsgemiddelde als plafond geldt, weegt een zwak recent jaar zwaar. Plan een aankoop bij voorkeur na een stabiel of stijgend boekjaar.
• Vraag op tijd je inkomensverklaring aan.Reken op maximaal € 250 exclusief btw en circa vijf werkdagen bij Raadhuys, Pentrax of Overviewz (bron: NHG.nl, 2026). Begin hiermee zodra je aangiften compleet zijn.
• Overweeg een AOV. Een arbeidsongeschiktheidsverzekering is geen harde NHG-eis, maar laat de geldverstrekker zien dat je als ondernemer bewust met risico omgaat — en beschermt je inkomen los van de hypotheek.
• Schakel vroeg een AFM-adviseur in. Een adviseur die bekend is met zzp-trajecten weet welke bank het gunstigst rekent voor jouw rechtsvorm en inkomensjaren, en zet je dossier vroeg op orde. Vraag hypotheekadvies met NHG aan.