Hoe werkt een hypotheek met NHG?
Een hypotheek met NHG is in de kern een gewone woonhypotheek, maar dan met een garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Die garantie geldt tegenover de bank: kun jij de hypotheek niet meer betalen en brengt de woning bij gedwongen verkoop minder op dan de schuld, dan dekt het WEW het tekort. Omdat de bank daardoor minder risico loopt, kun je een lagere rente aangeboden krijgen.
Voor jou als koper verandert er in de praktijk weinig: je betaalt maandelijks rente en aflossing, net als bij elke andere hypotheek. Het verschil zit in de lagere maandlasten en in de bescherming achter de schermen. De garantie kan alleen op een woning die je zelf gaat bewonen, met woningkosten en lening die aan de gewone NHG-grens van € 470.000 voldoen (€ 498.200 met energiebesparende voorzieningen).
Annuïtair of lineair: welke vorm kies je?
Voor een reguliere nieuwe lening is annuïtair of lineair aflossen het uitgangspunt. Bij bestaande eigenwoningschuld kan onder voorwaarden een aflossingsvrij deel tot 50% van de woningwaarde mogelijk zijn. Daarnaast gelden specifieke regels voor woningbehoud en tijdelijk twee woningen. Laat de geldverstrekker jouw situatie toetsen.
Annuïtaire hypotheek
Bij de annuïtaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. In het begin bestaat dat grotendeels uit rente en een klein deel aflossing; naarmate de schuld kleiner wordt, daalt het rentedeel en stijgt het aflossingsdeel. De maandlast blijft gelijk, de samenstelling verschuift. Voordeel: voorspelbare, stabiele lasten. Nadeel: in de eerste jaren los je relatief weinig af.
Lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. Omdat de schuld snel afneemt, dalen de rentekosten elk jaar en daarmee de maandlast. Voordeel: je betaalt minder totale rente over de looptijd. Nadeel: de beginlasten zijn duidelijk hoger.
Rekenvoorbeeld: annuïtair vs lineair
Hieronder hetzelfde scenario — een hypotheek van € 350.000 tegen 3,5% (NHG-tarief, indicatief juni 2026), looptijd 30 jaar — voor beide vormen naast elkaar:
| € 350.000 @ 3,5% — 30 jaar | Annuïtair | Lineair |
|---|---|---|
| Maandlast jaar 1 | ± € 1.571 (constant) | ± € 2.000 (maand 1) |
| Maandlast jaar 15 | ± € 1.571 (constant) | ± € 1.520 |
| Richting einde looptijd | ± € 1.571 (constant) | daalt richting ± € 1.050 |
| Totale rente over looptijd | hoger | lager |
Indicatieve berekening; werkelijke bedragen hangen af van tarief, rentevaste periode en geldverstrekker. Reken jouw eigen situatie door op NHG berekenen. Kort samengevat: annuïtair geeft constante, voorspelbare lasten; lineair start hoger maar kost minder totale rente.
Rente met en zonder NHG vergeleken
NHG kan een lagere rente opleveren, maar de korting verschilt per geldverstrekker, rentevaste periode en risicoklasse. Onze rekenvoorbeelden gebruiken zelfgekozen tarieven; ze zijn geen actuele aanbiedingen of marktgemiddelden. De onderstaande vergelijking gebruikt 4,0% zonder NHG en 3,5% met NHG als aannames, met 30 jaar annuïtair aflossen. De rentes worden gedurende het voorbeeld constant gehouden.
| Hypotheek | Rente zonder NHG (indicatief) | Rente met NHG (indicatief) | Renteverschil eerste maand | Beginschuld × renteverschil |
|---|---|---|---|---|
| € 300.000 | 4,0% | 3,5% | € 125 | € 1.500 |
| € 375.000 | 4,0% | 3,5% | € 156 | € 1.875 |
| € 450.000 | 4,0% | 3,5% | € 188 | € 2.250 |
Zelfgekozen rentes: 4,0% en 3,5%. De tabel toont alleen rente over de beginschuld, niet de annuïteit of werkelijk betaalde jaarrente. Tijdens aflossing verandert de schuld; vermenigvuldig de jaarlijkse indicatie niet met de looptijd. Werkelijke tarieven variëren per geldverstrekker en marktsituatie. Het brutovoordeel wordt deels verlaagd door de hypotheekrenteaftrek (aftrektarief in 2026 maximaal 37,56%). Disclaimer: indicatieve berekening op basis van NHG-grens 2026. Werkelijke maximale hypotheek bepaalt de bank.
Meer over de korting zelf en hoe banken die bepalen lees je op NHG-rentekorting.
Rente per rentevaste periode
Naast de NHG-korting bepaalt de rentevaste periode je tarief. De vuistregel:
- Kort vast (1 of 5 jaar): meestal een lager tarief, maar meer renterisico — na afloop kan de rente fors hoger liggen.
- Lang vast (10 of 20 jaar): meer zekerheid over je maandlast tegen een iets hoger tarief.
De NHG-korting geldt binnen elke periode: welke periode je ook kiest, je houdt het voordeel van de garantie. De keuze tussen kort en lang vast hangt vooral af van hoeveel zekerheid je wilt en hoe je de renteontwikkeling inschat.
Het aanvraagproces stap voor stap
Een hypotheek met NHG aanvragen gaat via de bank of een hypotheekadviseur. Jij hoeft niets rechtstreeks bij het WEW in te dienen. Het proces verloopt als volgt:
- Stap 1 — Oriëntatie:Je bepaalt of de woning die je op het oog hebt binnen de NHG-grens van € 470.000 valt.
- Stap 2 — Hypotheekadvies: Een hypotheekadviseur berekent wat je kunt lenen en of NHG haalbaar is op basis van je inkomen en situatie. Zie ook maximale hypotheek met NHG.
- Stap 3 — Offerte: De geldverstrekker brengt een offerte uit, vaak met en zonder NHG, zodat je het tariefverschil ziet.
- Stap 4 — NHG-aanvraag: De bank vraagt namens jou de garantie aan bij het WEW. Dat verloopt digitaal en duurt doorgaans een paar werkdagen.
- Stap 5 — Notariaat: Bij de notariële overdracht teken je de hypotheekakte en betaal je de provisie van 0,4%. Vanaf dat moment geldt de garantie.
De provisie reken je eenvoudig uit: hypotheeksom × 0,004. Bij € 350.000 is dat € 1.400. De volledige kostenkant staat op NHG-kosten.
Welke geldverstrekkers bieden NHG aan?
Vrijwel alle grote geldverstrekkers bieden hypotheken met NHG aan — ING, Rabobank, ABN AMRO en vele anderen zijn aangesloten bij het WEW. De garantie zelf is overal identiek: die komt van het waarborgfonds, niet van de bank. Het verschil tussen aanbieders zit dus niet in de NHG-garantie, maar in de opslag, het tarief en de voorwaarden die elke geldverstrekker hanteert.
Daarom heeft het weinig zin om op naam te kiezen. Een hypotheekadviseur vergelijkt de actuele NHG-tarieven en voorwaarden van de deelnemende geldverstrekkers en kijkt welke het beste bij jouw inkomen en wensen past.
Wat betekent NHG voor jouw hypotheek?
Bespreek je mogelijkheden met een hypotheekadviseur. Je gaat naar onze externe aanvraagpartner; wij kunnen een vergoeding ontvangen.
Hypotheek met NHG vs. zonder NHG
Vergelijk de aangeboden rente, eenmalige provisie en voorwaarden bij dezelfde lening, aflosvorm en looptijd. NHG kan een financieel voordeel en een vangnet bieden, maar is niet in elke situatie mogelijk of goedkoper. Voor een beleggingspand of tweede woning als zodanig is NHG niet beschikbaar. Ook aflossingsvrij vraagt een afzonderlijke toets van de toegestane uitzonderingen.
- De koopsom hoger is dan € 470.000 (of € 498.200 met EBV).
- Je een aflossingsvrij deel in de hypotheek wilt opnemen.
- Het om een beleggings- of verhuurwoning gaat.
In die situaties lees je meer op de pagina hypotheek zonder NHG.
NHG bij oversluiten of doorstromen
Ook als doorstromer of bij het oversluiten van je bestaande hypotheek kan NHG in beeld komen, bijvoorbeeld via een overbruggingshypotheek tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige. Bepalend blijft of de nieuwe hypotheek binnen de NHG-grens valt. De specifieke regels lees je op NHG bij oversluiten.
Maximale hypotheek met NHG
Hoeveel je met NHG kunt lenen hangt af van twee factoren: de NHG-grens (€ 470.000) en je inkomen. Je hypotheek mag de grens nooit overschrijden, maar ook nooit meer bedragen dan verantwoord is volgens de NIBUD- en wettelijke hypotheeknormen. Meer hierover op maximale hypotheek met NHG.